Location saisonnière aux Canaries : le guide du propriétaire (2026)

Pour exploiter un logement en location saisonnière aux Canaries, il doit être autorisé (déclaration responsable auprès du cabildo, le conseil insulaire, et inscription au Registro General Turístico, le registre officiel du tourisme). Vous devez aussi respecter des obligations comme l'enregistrement des voyageurs et l'affichage du numéro d'enregistrement dans les annonces, et organiser l'exploitation : prix, voyageurs, ménage et entretien. Depuis la Ley 6/2025, modifiée en août 2026, les nouvelles licences sont beaucoup plus difficiles à obtenir et les licences existantes sont soumises à des délais.

1. Votre logement peut-il devenir une location saisonnière ?

Cela dépend surtout de trois éléments : ce que prévoient les documents d'urbanisme de votre commune, l'ancienneté et le type de logement, et votre copropriété. La Ley 6/2025 n'admet l'usage touristique que là où l'urbanisme le permet expressément (art. 3.3), exige une ancienneté minimale de 10 ans dans les îles principales (art. 5.1.a) et suspend les nouvelles autorisations dans les zones déclarées de marché résidentiel tendu (art. 5.1.b).

Nous l'expliquons étape par étape dans peut-on encore obtenir une licence de location saisonnière aujourd'hui ?. Si votre logement se trouve dans un immeuble en copropriété, lisez aussi ce que votre copropriété peut décider.

2. Si vous avez déjà une licence

Les logements autorisés avant la loi peuvent continuer à fonctionner pendant une période transitoire de 5 ans, avec la possibilité de demander au cabildo une seule prolongation dans certains cas (disposition transitoire 2, ou DT 2ª, de la Ley 6/2025). Si vous êtes à la fois propriétaire et exploitant, il existe aussi la déclaration d'usage touristique consolidé auprès de la mairie (DT 1ª). Ce sont des décisions aux conséquences durables : mieux vaut les prendre avec le texte officiel sous les yeux et, si nécessaire, avec un avocat. Nous les résumons dans ce qui change si vous avez déjà une licence.

3. Les obligations au quotidien

• Enregistrement des voyageurs : transmettre les données de chaque voyageur au Ministerio del Interior (ministère espagnol de l'Intérieur) immédiatement, et au plus tard dans les 24 heures (art. 6.3 RD 933/2021). Détails dans enregistrement des voyageurs.
• Numéro d'enregistrement dans les annonces : obligatoire dans toute annonce du logement (art. 8.6 Ley 6/2025). Airbnb l'exige pour les nouvelles annonces aux Canaries depuis avril 2025.
• Bon voisinage : un règlement intérieur clair et le respect des règles de la copropriété.
• Impôts : les revenus sont imposables ; les modalités dépendent de votre situation. Renseignez-vous auprès d'un conseiller fiscal.

4. Combien cela peut rapporter

En juin 2026, selon Promotur, le prix moyen par nuit des locations saisonnières était de 116,22 € à Gran Canaria, de 165,48 € à Lanzarote et de 118,26 € à Fuerteventura. Ce sont des moyennes sur un mois et pour des logements très différents : elles aident à comprendre le marché, pas à calculer ce que rapportera le vôtre. Vous trouverez les chiffres par île et par commune dans l'Observatoire, et comment les traduire en revenus dans combien peut rapporter une location saisonnière à Gran Canaria.

Ce qui compte vraiment, c'est ce qu'il vous reste : ce que paie le voyageur, moins la commission de la plateforme, le ménage, la gestion et les charges fixes. Nous le calculons sur un exemple dans rentabilité réelle, et dans saisonnière ou classique vous pouvez le comparer à une location longue durée.

5. Prix et canaux

Le prix de chaque nuit devrait suivre la demande : saison, délai de réservation, événements, taux d'occupation de la zone et trous dans le calendrier. C'est ce qu'on appelle la tarification dynamique. Côté canaux, l'usage est de publier l'annonce sur Booking.com et Airbnb en même temps, avec un calendrier synchronisé ; les différences entre les deux sont expliquées dans Booking ou Airbnb.

D'après notre expérience, l'erreur la plus coûteuse n'est pas de choisir un canal plutôt qu'un autre, mais d'appliquer un prix fixe toute l'année : il est trop bas aux dates de forte demande et trop cher en période creuse.

6. L'exploitation au quotidien

Chaque réservation implique des messages, une arrivée, un ménage, une vérification et, parfois, une panne. Une arrivée autonome avec boîte à clés ou serrure électronique, un ménage contrôlé après chaque départ et des techniciens de confiance pour la climatisation ou l'eau chaude font la différence entre un logement aux bons avis et un logement à problèmes.

7. Vous-même ou une société ?

Si vous habitez à proximité et avez du temps, vous pouvez le gérer vous-même. Si vous vivez ailleurs ou ne voulez pas être sollicité en permanence, une société de gestion s'occupe de tout en échange d'un pourcentage. Nous vous aidons à décider dans gérer vous-même ou confier à une société et dans comment choisir une société de gestion. Si vous avez déjà un gestionnaire et n'en êtes pas satisfait, voyez comment en changer sans perdre de réservations ; si vous vivez loin, comment gérer à distance.

Chez Canarias Prime Homes, nous prenons 20 % sur la base de gestion (ce que paie le voyageur, moins la commission de la plateforme et le ménage), sans frais de mise en place et sans engagement de durée. Tous les détails figurent dans tarifs et conditions.

Information générale mise à jour le 5 octobre 2026. Elle ne remplace pas les conseils d'un avocat.