Vérifiez d'abord si votre logement peut être loué en saisonnier : aux Canaries, il lui faut une autorisation au titre de la Ley 6/2025, et tous ne peuvent pas l'obtenir. Si c'est possible, la location saisonnière rapporte généralement plus sur l'année, mais avec des revenus qui varient chaque mois, plus de charges, plus d'usure et plus de travail. La location longue durée offre un loyer stable et moins de tâches. Ce qui tranche, c'est la différence nette avec vos propres chiffres et le temps que vous voulez y consacrer.
En bref
- Sans autorisation, pas de location saisonnière légale. C'est la première chose à vérifier.
- La location saisonnière dépend de la saison, du prix par nuit et des avis ; la longue durée, de trouver un bon locataire.
- En saisonnier, vous payez les consommations d'eau, d'énergie et d'internet et renouvelez souvent le linge et la vaisselle.
- Si vous voulez profiter du logement quelques semaines par an, seule la location saisonnière le permet.
- Comparez toujours en net : ce qu'il vous reste après commissions et charges.
D'abord : votre logement peut-il être loué en saisonnier ?
Depuis le 13 décembre 2025, la Ley 6/2025, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas (encadrement durable de l'usage touristique des logements), modifiée par la Ley 7/2026, s'applique aux Canaries. Pour une nouvelle autorisation, il faut déposer une déclaration responsable auprès du cabildo (le conseil insulaire), et ce n'est possible que si l'urbanisme municipal le permet expressément. Dans les zones déclarées de marché résidentiel tendu, les nouvelles autorisations sont suspendues, et dans un immeuble en copropriété, le titre, le règlement ou une décision de l'assemblée générale peuvent s'y opposer.
Chaque déclaration est valable 5 ans en règle générale, avec possibilité de renouvellement si les conditions sont remplies. Autrement dit : même si les chiffres de la location saisonnière sont meilleurs aujourd'hui, il faut tenir compte du fait que l'autorisation a une durée limitée. Nous l'expliquons en détail dans le guide sur la licence de location saisonnière.
La location longue durée relève d'un autre texte, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (loi espagnole sur les baux d'habitation). Durée du bail, dépôt de garantie, révision du loyer : avant de signer, examinez ces conditions avec un professionnel.
Les différences qui pèsent vraiment
| Aspect | Saisonnière | Longue durée |
|---|---|---|
| Revenus | Varient chaque mois selon la saison, le prix et la demande | Loyer mensuel fixé dans le bail |
| Travail | À chaque réservation : messages, arrivées, ménage, enregistrement des voyageurs, incidents | Surtout lors de la recherche d'un locataire et en cas de panne |
| Usure | Plus d'arrivées et de départs, réassort fréquent | Moins de rotation ; l'usure se constate à la fin du bail |
| Consommations | C'est vous qui les payez, même si c'est le voyageur qui consomme | Selon ce que vous convenez dans le bail |
| Réglementation | Autorisation (Ley 6/2025), numéro d'enregistrement dans les annonces, enregistrement des voyageurs | Ley de Arrendamientos Urbanos |
| Usage personnel | Vous pouvez bloquer des dates pour vous | Impossible tant que le logement est loué |
| Risque principal | Mois creux, mauvais avis, changements de réglementation | Loyers impayés ou locataire qui n'entretient pas le logement |
L'enregistrement des voyageurs mérite une mention à part : en location saisonnière, il faut transmettre les données de chaque voyageur au Ministerio del Interior (ministère espagnol de l'Intérieur) dans un délai maximal de 24 heures, selon le Real Decreto 933/2021. Avec des dizaines de réservations par an, c'est une tâche de plus qui revient sans cesse.
D'après notre expérience, ceux qui passent de la longue durée au saisonnier sous-estiment souvent le travail quotidien et le réassort, et ceux qui font le chemin inverse regrettent de ne plus pouvoir profiter du logement quelques semaines l'été ou à Noël, quand la famille vient de loin.
Faites les calculs pour votre logement
Remplacez les valeurs par les vôtres. Celles qui s'affichent par défaut sont un exemple illustratif, ni des données de marché ni une prévision pour votre logement.
Comment le comparateur calcule
- Saisonnière : prix moyen par nuit × 365 × taux de nuits réservées donne les revenus bruts d'hébergement. On déduit la commission de la plateforme. Sur le reste, on applique le pourcentage de gestion. Enfin, on déduit les charges fixes sur 12 mois.
- Longue durée : loyer mensuel × 12, moins les charges fixes sur 12 mois.
- Le ménage est supposé payé par le voyageur en supplément ; il n'entre donc pas dans le calcul.
- Tous les chiffres s'entendent avant impôts.
Le taux de nuits réservées est le pourcentage des 365 nuits de l'année qui sont vendues. Si vous bloquez des semaines pour vous, baissez-le. Si vous mettez la gestion à zéro, le résultat suppose que vous faites tout vous-même, et le coût, c'est alors votre temps.
Certains éléments ne sont pas pris en compte par le comparateur : le renouvellement du linge et de la vaisselle, l'entretien supplémentaire, les mois sans locataire entre deux baux ou un éventuel impayé. Tenez-en compte avant de décider. Pour le détail complet des charges, lisez comment calculer la rentabilité réelle, et pour estimer vos revenus avec notre commission, utilisez le calculateur de revenus.
Et les impôts ?
Les revenus d'une location saisonnière et ceux d'une location en résidence principale ne sont pas toujours imposés de la même façon, et le fait de résider ou non en Espagne joue aussi. Avant de comparer en net après impôts, renseignez-vous auprès de votre conseiller fiscal.
Information générale mise à jour le 5 octobre 2026. Elle ne remplace pas les conseils d'un conseiller fiscal.
Quand chaque option a du sens
La location saisonnière convient généralement si…
- le logement peut être autorisé et se trouve dans une zone où la demande touristique existe, comme le sud de Gran Canaria ;
- vous voulez en profiter quelques semaines par an ;
- vous acceptez que certains mois rapportent nettement plus que d'autres ;
- vous avez du temps pour le gérer ou vous allez confier la gestion à une société.
La location longue durée convient généralement si…
- le logement ne peut pas être autorisé ou l'autorisation est incertaine ;
- vous préférez un loyer prévisible et peu d'implication ;
- le logement se trouve dans une zone plus résidentielle que touristique.
Si vous hésitez entre gérer vous-même ou passer par une société, la comparaison se trouve dans gérer soi-même ou confier à un gestionnaire.
Sources et notes
- Ley 6/2025, du 10 décembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas : texte au BOE. Modifiée par la Ley 7/2026, du 31 juillet : fiche au BOE.
- Ley 29/1994, du 24 novembre, de Arrendamientos Urbanos : texte au BOE.
- Enregistrement des voyageurs : Real Decreto 933/2021, texte au BOE.
- Les valeurs par défaut du comparateur sont illustratives. La commission de 16,3 % et la gestion de 20 % sur la base sont celles de l'exemple de notre page tarifs.
- Les observations signalées par « d'après notre expérience » sont issues de notre travail quotidien ; ce ne sont pas des statistiques.