Prima di tutto, verifica se la tua casa può diventare una casa vacanza: alle Canarie serve l'abilitazione prevista dalla Ley 6/2025, e non tutte le case possono ottenerla. Se può, l'affitto turistico di solito incassa di più nell'anno, ma con ricavi che cambiano ogni mese, più spese, più usura e più lavoro. L'affitto di lunga durata offre una rendita stabile e meno incombenze. A decidere è la differenza netta con i tuoi numeri e quanto vuoi essere coinvolto.
In breve
- Senza abilitazione non c'è affitto turistico legale. È la prima cosa da verificare.
- L'affitto turistico dipende dalla stagione, dal prezzo per notte e dalle recensioni; quello di lunga durata, dal trovare un buon inquilino.
- Nell'affitto turistico le utenze le paghi tu e sostituisci spesso tessuti e stoviglie.
- Se vuoi usare la casa qualche settimana all'anno, solo l'affitto turistico te lo permette.
- Confronta sempre al netto: quello che ti resta dopo commissioni e spese.
Prima cosa: la tua casa può diventare una casa vacanza?
Dal 13 dicembre 2025 alle Canarie è in vigore la Ley 6/2025, di ordinamento sostenibile dell'uso turistico delle abitazioni, modificata dalla Ley 7/2026. Per una nuova abilitazione bisogna presentare una dichiarazione responsabile al cabildo (il governo dell'isola), ed è possibile solo se la pianificazione urbanistica comunale lo consente espressamente. Nelle zone dichiarate di mercato residenziale sotto pressione le nuove abilitazioni sono sospese, e in un edificio in condominio possono impedirlo l'atto costitutivo, il regolamento o una delibera dell'assemblea.
Ogni dichiarazione dura in generale 5 anni, con possibilità di rinnovo se si rispettano le condizioni. In altre parole: anche se oggi i numeri dell'affitto turistico sono migliori, bisogna considerare che l'abilitazione ha una scadenza. Lo spieghiamo nel dettaglio nella guida alla licenza per casa vacanza.
L'affitto di lunga durata è regolato da un'altra norma, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Durata del contratto, deposito cauzionale, aggiornamento del canone: prima di firmare, verifica queste condizioni con un professionista.
Le differenze che pesano davvero
| Aspetto | Turistico | Lunga durata |
|---|---|---|
| Ricavi | Variano ogni mese in base a stagione, prezzo e domanda | Canone mensile concordato nel contratto |
| Lavoro | A ogni prenotazione: messaggi, arrivi, pulizie, registrazione degli ospiti, imprevisti | Soprattutto quando si cerca l'inquilino e quando ci sono guasti |
| Usura | Più arrivi e partenze, sostituzioni frequenti | Meno ricambio; l'usura si vede alla fine del contratto |
| Utenze | Le paghi tu, anche se le consuma l'ospite | Secondo quanto concordato nel contratto |
| Normativa | Abilitazione (Ley 6/2025), numero di registro negli annunci, registrazione degli ospiti | Ley de Arrendamientos Urbanos |
| Uso personale | Puoi bloccare delle date per te | No, finché la casa è affittata |
| Rischio principale | Mesi deboli, recensioni negative, cambi normativi | Morosità o un inquilino che non ha cura della casa |
La registrazione degli ospiti merita una menzione a parte: nell'affitto turistico bisogna comunicare i dati di ogni ospite al Ministerio del Interior entro un massimo di 24 ore, secondo il Real Decreto 933/2021. Con decine di prenotazioni all'anno, è un altro compito che si ripete senza sosta.
Secondo la nostra esperienza, chi passa dall'affitto di lunga durata a quello turistico tende a sottovalutare il lavoro quotidiano e le sostituzioni, mentre chi fa il percorso inverso rimpiange di non poter più usare la casa qualche settimana d'estate o a Natale, quando arriva la famiglia da fuori.
Fai i conti sulla tua casa
Sostituisci i valori con i tuoi. Quelli predefiniti sono un esempio illustrativo, non dati di mercato né una previsione per la tua casa.
Come calcola il comparatore
- Turistico: prezzo medio per notte × 365 × tasso di notti prenotate dà i ricavi lordi da alloggio. Si sottrae la commissione della piattaforma. Su quanto resta si applica la percentuale di gestione. Alla fine si sottraggono le spese fisse di 12 mesi.
- Lunga durata: canone mensile × 12, meno le spese fisse di 12 mesi.
- Si presume che le pulizie siano pagate dall'ospite come supplemento, quindi non entrano nel calcolo.
- Tutte le cifre sono al lordo delle imposte.
Il tasso di notti prenotate è la percentuale delle 365 notti dell'anno che vengono vendute. Se blocchi delle settimane per te, abbassalo. Se metti la gestione a zero, il risultato presume che tu faccia tutto da solo, e allora il costo è il tuo tempo.
Ci sono cose che il comparatore non considera: la sostituzione di tessuti e stoviglie, la manutenzione extra, i mesi senza inquilino tra un contratto e l'altro o un'eventuale morosità. Tienine conto prima di decidere. Per un dettaglio completo delle spese, leggi come calcolare la redditività reale, e per stimare i ricavi con la nostra commissione usa il calcolatore dei ricavi.
E le imposte?
I ricavi di un affitto turistico e quelli di un affitto come abitazione principale non sempre sono tassati allo stesso modo, e conta anche se risiedi in Spagna o no. Prima di confrontare al netto delle imposte, chiedi al tuo consulente fiscale.
Informazioni generali aggiornate al 5 ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista.
Quando ha senso ciascuna opzione
L'affitto turistico di solito fa per te se…
- la casa può essere abilitata e si trova in una zona con domanda turistica, come il sud di Gran Canaria;
- vuoi usarla qualche settimana all'anno;
- accetti che alcuni mesi rendano molto più di altri;
- hai tempo per gestirla o la affiderai a un'agenzia.
L'affitto di lunga durata di solito fa per te se…
- la casa non può essere abilitata o l'abilitazione è incerta;
- preferisci una rendita prevedibile e poco coinvolgimento;
- la casa si trova in una zona più residenziale che turistica.
Se sei indeciso tra gestirla da solo o con un'agenzia, trovi il confronto in gestione diretta o agenzia.
Fonti e note
- Ley 6/2025, del 10 dicembre, di ordinamento sostenibile dell'uso turistico delle abitazioni: testo nel BOE. Modificata dalla Ley 7/2026, del 31 luglio: scheda nel BOE.
- Ley 29/1994, del 24 novembre, de Arrendamientos Urbanos (la legge spagnola sulle locazioni): testo nel BOE.
- Registrazione degli ospiti: Real Decreto 933/2021, testo nel BOE.
- I valori predefiniti del comparatore sono illustrativi. La commissione del 16,3% e la gestione del 20% sulla base sono quelle dell'esempio della nostra pagina prezzi.
- Le osservazioni indicate come «secondo la nostra esperienza» derivano dal nostro lavoro quotidiano; non sono statistiche.