Sì, ma solo se si verificano contemporaneamente diverse condizioni: che la pianificazione urbanistica del tuo comune consenta espressamente l'uso turistico delle abitazioni in quella zona (art. 3.3 Ley 6/2025), che la casa abbia l'anzianità minima, che non sia edilizia agevolata, che la zona non sia dichiarata sotto pressione e che il condominio non lo impedisca. Se tutto torna, si presenta una dichiarazione responsabile al cabildo (il governo dell'isola), che iscrive la casa nel Registro General Turístico, il registro turistico regionale. L'abilitazione dura cinque anni (dieci in alcuni casi) e si può rinnovare.
In breve
- La prima cosa è la pianificazione urbanistica: se non consente espressamente l'uso, nessuna abilitazione è possibile (art. 3.3).
- La casa deve avere almeno 10 anni, o 5 nelle isole verdi e nei comuni a rischio spopolamento (art. 5.1.a).
- La dichiarazione responsabile si presenta al cabildo, non al comune (art. 7).
- Servono relazione tecnica, certificato urbanistico e, in condominio, il certificato del condominio (art. 7.7).
- Diversi articoli sono cambiati con la Ley 7/2026; il testo consolidato del BOE non lo riporta ancora.
- Se non è fattibile, la casa ha altre possibilità: affitto temporaneo, affitto di lunga durata, vendita o miglioramento per uso residenziale.
Requisiti per una nuova casa vacanza
Tutti dicono «licenza», ma la Ley 6/2025 parla di abilitazione, che si ottiene con una dichiarazione responsabile. Prima di arrivare a quel documento, la casa e la zona devono superare questo filtro:
| Requisito | Cosa richiede | Dove si trova |
|---|---|---|
| Pianificazione urbanistica | Il piano comunale deve consentire espressamente l'uso come casa vacanza nella zona. Se il comune non lo adegua, il cabildo può procedere con una pianificazione sostitutiva | Art. 3.3 e DT 8ª |
| Anzianità | 10 anni; 5 nelle isole verdi e nei comuni a rischio spopolamento. La pianificazione può ridurla, tranne nelle zone sotto pressione | Art. 5.1.a |
| Tipo di abitazione | Non sono ammesse le abitazioni inadeguate né quelle soggette a regime di edilizia pubblica o agevolata o a prezzo calmierato negli ultimi 10 anni | Art. 4.4.g e h |
| Zona sotto pressione | Se la zona viene dichiarata di mercato residenziale sotto pressione, le nuove abilitazioni sono sospese automaticamente | Art. 5.1.b |
| Condominio | Non si autorizza se lo impediscono l'atto costitutivo, il regolamento o una delibera dell'assemblea | Art. 5.1.c; artt. 7.3 e 17.12 LPH |
| Edificio turistico | Non è possibile negli edifici in condominio configurati come struttura turistica: le loro unità sono «unità ricettive e non abitazioni» | Art. 5.1.c, par. 2 |
La pianificazione urbanistica è il filtro che pesa di più. La legge obbliga a riservare all'uso residenziale almeno il 90% della superficie edificabile residenziale o delle abitazioni di ciascun ambito, e l'80% a La Palma, La Gomera ed El Hierro (art. 4.1). Inoltre, i comuni non hanno un obbligo espresso di adeguare la loro pianificazione entro cinque anni; se non lo fanno, il cabildo procede con una pianificazione sostitutiva (DT 8ª).
Un esempio: un appartamento del 2012 ad Arguineguín rispetterebbe il requisito dell'anzianità, ma non basta. Prima di tutto bisogna verificare se la pianificazione di Mogán consente espressamente l'uso in quella zona e cosa dice il regolamento dell'edificio. Il condominio ha la sua guida: casa vacanza e condominio.
Tieni presente che l'art. 4 è stato modificato dalla Ley 7/2026. Se il tuo caso dipende da questo articolo, consulta il testo in vigore nel BOC n. 163 del 14/08/2026.
Dichiarazione responsabile: come si presenta
La nuova abilitazione si ottiene con una dichiarazione responsabile presentata al cabildo della tua isola (art. 7). In essa dichiari di rispettare i requisiti, e c'è una dichiarazione espressa sul condominio (art. 7.4.g). Con questa dichiarazione il cabildo iscrive d'ufficio la casa nel Registro General Turístico (art. 8).
Non confondere questa pratica con la dichiarazione di uso turistico consolidato, che va presentata al comune ed è solo per le case già abilitate prima della legge. Lo spieghiamo in cosa cambia con la Ley 6/2025 se hai già la licenza.
Documenti necessari
Insieme alla dichiarazione responsabile, l'art. 7.7 richiede:
- relazione tecnica della casa;
- certificato del condominio, se l'edificio è in regime di condominio;
- certificato urbanistico (cédula urbanística).
Anche l'art. 7 è tra quelli modificati dalla Ley 7/2026, quindi conviene che il tuo tecnico controlli l'elenco con il testo attuale prima di presentare qualsiasi cosa.
Un chiarimento utile: nel testo della Ley 6/2025 che abbiamo esaminato non compaiono come requisiti specifici un'assicurazione obbligatoria, una targa identificativa né il certificato di abitabilità. Altra cosa è che ti convenga avere una buona assicurazione, ma questa è una tua decisione.
Registro General Turístico
Non serve chiedere l'iscrizione a parte: il cabildo la effettua d'ufficio a partire dalla dichiarazione (art. 8). Da quel momento la casa ha un numero di registro, che deve comparire in tutti i suoi annunci, e l'iscrizione viene comunicata al Registro de la Propiedad, il registro immobiliare (art. 8.6).
Seguono poi diverse comunicazioni tra amministrazioni (art. 9):
- il cabildo comunica l'iscrizione al comune, e questa comunicazione equivale alla comunicazione preventiva di cambio di destinazione d'uso (art. 9.1);
- il comune avvisa le aziende fornitrici delle utenze (art. 9.2);
- tu, come titolare, dichiari il cambio di destinazione d'uso al Catasto (art. 9.1).
Tra queste comunicazioni, quella al Catasto spetta a te. Anche l'art. 9 è stato modificato dalla Ley 7/2026.
Quanto dura l'abilitazione e come si rinnova
Ogni dichiarazione vale cinque anni; dieci a El Hierro, La Gomera, La Palma e nei comuni a rischio spopolamento. Per rinnovarla presenti una nuova dichiarazione nel mese precedente alla scadenza, a condizione che la zona resti idonea, non sia dichiarata sotto pressione e ci sia un certificato comunale favorevole. Se non si rinnova, la cancellazione è definitiva (art. 10). Segnati la data: un mese di margine è poco.
Requisiti tecnici transitori
In via transitoria, la DT 7ª (nel testo della Ley 7/2026) fissa alcuni requisiti tecnici minimi:
| Aspetto | Minimo transitorio (DT 7ª) |
|---|---|
| Superficie | 35 m² utili |
| Bagni | 2 se ha più di 4 posti letto; 3 se ne ha più di 8 |
| Classe energetica | F negli edifici esistenti al 31/12/2007; D in quelli successivi |
Sono requisiti transitori e la disposizione stessa prevede delle alternative, il cui elenco è stato riscritto dalla Ley 7/2026. Non lo riportiamo qui finché non lo avremo verificato. Se la tua casa non arriva a uno di questi minimi, per esempio un appartamento di 30 m² a Puerto Rico, esamina la DT 7ª in vigore con il tuo tecnico prima di scartarla o di investire in una ristrutturazione.
Secondo la nostra esperienza, i dubbi più difficili arrivano dopo l'acquisto. Se stai valutando un appartamento a Meloneras o a Puerto Rico da destinare ad affitto turistico, informati prima sulla pianificazione urbanistica della zona e chiedi il regolamento del condominio. Sono due verifiche che evitano molte sorprese.
Quali alternative ci sono se non è fattibile
Se la pianificazione non lo consente, la casa è troppo recente o il condominio lo ha vietato, la casa ha comunque altre possibilità:
- Affitto temporaneo, per soggiorni di alcuni mesi per lavoro o studio. Ha regole proprie, diverse da quelle delle case vacanza, e conviene esaminarle con un professionista.
- Affitto di lunga durata, come abitazione principale dell'inquilino.
- Vendita, se i conti non tornano più.
- Migliorare la casa per il mercato residenziale: una ristrutturazione, una migliore efficienza energetica o un buon arredamento possono aumentarne il valore di affitto o di vendita.
- Seguire da vicino la pianificazione urbanistica del tuo comune, nel caso in cui il comune o il cabildo la adeguino (DT 8ª).
Confrontiamo le prime due opzioni in affitto turistico o tradizionale, e in redditività reale trovi come fare i conti.
Canarias Prime Homes non è uno studio legale né uno studio tecnico. Possiamo aiutarti a mettere in ordine le informazioni, dirti cosa chiedere e coordinarci con il tuo avvocato o il tuo tecnico.
Informazioni generali aggiornate al 5 ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un avvocato.
Fonti e note
- Ley 6/2025, del 10 dicembre, di ordinamento sostenibile dell'uso turistico delle abitazioni: testo consolidato nel BOE. Alla data di questa guida non include la riforma del 2026.
- Ley 7/2026, del 31 luglio, che modifica tra gli altri gli artt. 4, 7 e 9 e la DT 7ª: BOC n. 163 del 14/08/2026 (PDF, pagg. 47-65) e scheda nel BOE.
- Ley de Propiedad Horizontal (la legge spagnola sul condominio), artt. 7.3 e 17.12: testo consolidato nel BOE.
- Le osservazioni indicate come «secondo la nostra esperienza» derivano dal nostro lavoro quotidiano con i proprietari; non sono statistiche.