Bekommt man heute noch eine neue Lizenz für eine Ferienwohnung auf den Kanaren?

Ja, aber nur, wenn mehrere Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: Die Bauleitplanung Ihrer Gemeinde muss die touristische Nutzung von Wohnungen in diesem Gebiet ausdrücklich erlauben (Art. 3.3 Ley 6/2025), die Wohnung muss das Mindestalter haben, darf kein geförderter Wohnraum sein, das Gebiet darf nicht als angespannt erklärt sein, und die Eigentümergemeinschaft darf es nicht verhindern. Wenn alles passt, reichen Sie beim cabildo (Inselverwaltung) eine verbindliche Eigenerklärung (declaración responsable) ein, und der cabildo trägt die Wohnung im Registro General Turístico ein. Die Zulassung gilt fünf Jahre (in einigen Fällen zehn) und kann erneuert werden.

Voraussetzungen für eine neue Ferienwohnung

Alle sagen „Lizenz“, die Ley 6/2025 spricht aber von Zulassung (habilitación), die man mit einer verbindlichen Eigenerklärung erhält. Bevor es so weit ist, müssen Wohnung und Gebiet diesen Filter passieren:

Die Bauleitplanung ist der Filter mit dem größten Gewicht. Das Gesetz verpflichtet dazu, mindestens 90 % der Wohnbaufläche oder der Wohnungen jedes Gebiets für die Wohnnutzung vorzubehalten, auf La Palma, La Gomera und El Hierro 80 % (Art. 4.1). Außerdem sind die Gemeinden nicht ausdrücklich verpflichtet, ihre Planung innerhalb von fünf Jahren anzupassen; tun sie es nicht, geht der cabildo mit einer ersatzweisen Planung vor (DT 8ª).

Ein Beispiel: Eine Wohnung von 2012 in Arguineguín würde das Alterskriterium erfüllen, aber das reicht nicht. Zuerst muss geprüft werden, ob die Bauleitplanung von Mogán die Nutzung in diesem Gebiet ausdrücklich erlaubt und was die Satzung des Gebäudes sagt. Für die Eigentümergemeinschaft gibt es einen eigenen Ratgeber: Ferienwohnung und Eigentümergemeinschaft.

Beachten Sie, dass Art. 4 durch die Ley 7/2026 geändert wurde. Wenn Ihr Fall davon abhängt, lesen Sie die geltende Fassung im BOC Nr. 163 vom 14.08.2026.

Verbindliche Eigenerklärung: So läuft das Verfahren

Die neue Zulassung erhalten Sie mit einer verbindlichen Eigenerklärung beim cabildo Ihrer Insel (Art. 7). Darin erklären Sie, dass Sie die Voraussetzungen erfüllen, und sie enthält eine ausdrückliche Erklärung zur Eigentümergemeinschaft (Art. 7.4.g). Auf Grundlage dieser Erklärung trägt der cabildo die Wohnung von Amts wegen im Registro General Turístico ein (Art. 8).

Verwechseln Sie dieses Verfahren nicht mit der Erklärung der gefestigten touristischen Nutzung (uso turístico consolidado), die bei der Gemeinde eingereicht wird und nur für Wohnungen gilt, die schon vor dem Gesetz zugelassen waren. Wir erklären das unter Was sich mit der Ley 6/2025 ändert, wenn Sie schon eine Lizenz haben.

Erforderliche Unterlagen

Zusammen mit der verbindlichen Eigenerklärung verlangt Art. 7.7:

• einen technischen Bericht über die Wohnung (memoria técnica);
• eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, wenn das Gebäude im Wohnungseigentum (propiedad horizontal) steht;
• eine städtebauliche Bescheinigung (cédula urbanística).

Art. 7 gehört ebenfalls zu den Artikeln, die die Ley 7/2026 geändert hat; Ihr Techniker sollte die Liste deshalb anhand der aktuellen Fassung prüfen, bevor Sie etwas einreichen.

Ein nützlicher Hinweis: In dem Text der Ley 6/2025, den wir geprüft haben, sind weder eine Pflichtversicherung noch ein Hinweisschild noch die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) als eigene Voraussetzungen aufgeführt. Ob Sie eine gute Versicherung abschließen, ist eine andere Frage und Ihre eigene Entscheidung.

Registro General Turístico

Die Eintragung muss nicht separat beantragt werden: Der cabildo nimmt sie auf Grundlage der Erklärung von Amts wegen vor (Art. 8). Ab dann hat die Wohnung eine Registriernummer, die in allen ihren Inseraten erscheinen muss, und die Eintragung wird dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) mitgeteilt (Art. 8.6).

Danach folgen mehrere Mitteilungen zwischen Behörden (Art. 9):

• Der cabildo teilt die Eintragung der Gemeinde mit, und diese Mitteilung gilt als Vorabmitteilung der Nutzungsänderung (Art. 9.1);
• die Gemeinde informiert die Versorgungsunternehmen (Art. 9.2);
• Sie als Inhaber melden die Nutzungsänderung beim Catastro (Liegenschaftskataster) (Art. 9.1).

Von diesen Mitteilungen ist die an den Catastro diejenige, um die Sie sich selbst kümmern müssen. Auch Art. 9 wurde durch die Ley 7/2026 geändert.

Wie lange die Zulassung gilt und wie sie erneuert wird

Jede Erklärung gilt fünf Jahre, auf El Hierro, La Gomera, La Palma und in Gemeinden mit demografischen Herausforderungen zehn. Zur Erneuerung reichen Sie im Monat vor dem Ablauf eine neue Erklärung ein, sofern das Gebiet weiterhin geeignet ist, nicht als angespannt erklärt wurde und eine positive Bescheinigung der Gemeinde vorliegt. Wird sie nicht erneuert, ist die Abmeldung endgültig (Art. 10). Notieren Sie sich das Datum: Ein Monat Spielraum ist wenig.

Technische Übergangsanforderungen

Übergangsweise legt die DT 7ª (in der Fassung der Ley 7/2026) technische Mindestanforderungen fest:

Es handelt sich um Übergangsanforderungen, und die Bestimmung selbst sieht Alternativen vor, deren Liste die Ley 7/2026 neu gefasst hat. Wir geben sie hier erst wieder, wenn wir sie geprüft haben. Wenn Ihre Wohnung in einem Punkt nicht ausreicht, zum Beispiel ein Apartment mit 30 m² in Puerto Rico, prüfen Sie die geltende DT 7ª mit Ihrem Techniker, bevor Sie die Wohnung abschreiben oder in eine Renovierung investieren.

Unserer Erfahrung nach kommen die schwierigsten Fragen nach dem Kauf. Wenn Sie sich ein Apartment in Meloneras oder Puerto Rico für die Ferienvermietung ansehen, fragen Sie vorher nach der Bauleitplanung des Gebiets und lassen Sie sich die Satzung der Eigentümergemeinschaft geben. Diese beiden Prüfungen ersparen viele Überraschungen.

Welche Alternativen es gibt, wenn es nicht möglich ist

Wenn die Bauleitplanung es nicht erlaubt, die Wohnung zu neu ist oder die Eigentümergemeinschaft es verboten hat, gibt es für die Wohnung trotzdem Möglichkeiten:

• Befristete Vermietung (alquiler de temporada), für Aufenthalte von mehreren Monaten aus beruflichen Gründen oder zum Studium. Dafür gelten eigene Regeln, die sich von denen für Ferienwohnungen unterscheiden; lassen Sie sie von einer Fachperson prüfen.
• Langzeitvermietung, als Hauptwohnsitz des Mieters.
• Verkauf, wenn die Rechnung für Sie nicht mehr aufgeht.
• Die Wohnung für den Wohnungsmarkt aufwerten: Eine Renovierung, bessere Energieeffizienz oder eine gute Ausstattung können den Miet- oder Verkaufswert erhöhen.
• Die Bauleitplanung Ihrer Gemeinde im Auge behalten, falls die Gemeinde oder der cabildo sie anpassen (DT 8ª).

Die ersten beiden Möglichkeiten vergleichen wir unter Ferien- oder Langzeitvermietung, und unter echte Rendite sehen Sie, wie Sie die Rechnung aufstellen.

Canarias Prime Homes ist weder eine Anwaltskanzlei noch ein Planungsbüro. Wir können Ihnen helfen, die Informationen zu ordnen, Ihnen sagen, was Sie fragen sollten, und uns mit Ihrem Anwalt oder Techniker abstimmen.

Allgemeine Informationen, Stand 5. Oktober 2026. Sie ersetzen keine anwaltliche Beratung.