Oui, mais seulement si plusieurs conditions sont réunies en même temps : les documents d'urbanisme de votre commune doivent permettre expressément l'usage touristique des logements dans cette zone (art. 3.3 Ley 6/2025), le logement doit avoir l'ancienneté minimale, ne pas être un logement social ou aidé, la zone ne doit pas être déclarée tendue et la copropriété ne doit pas s'y opposer. Si tout concorde, vous déposez une déclaration responsable auprès du cabildo (le conseil insulaire), qui inscrit le logement au Registro General Turístico. L'autorisation est valable cinq ans (dix dans certains cas) et peut être renouvelée.
En bref
- Tout commence par l'urbanisme : s'il ne permet pas expressément cet usage, aucune autorisation n'est possible (art. 3.3).
- Le logement doit avoir au moins 10 ans, ou 5 dans les îles vertes et les communes confrontées au défi démographique (art. 5.1.a).
- La déclaration responsable se dépose auprès du cabildo, pas de la mairie (art. 7).
- Il faut une note technique, un certificat d'urbanisme et, en copropriété, un certificat de la copropriété (art. 7.7).
- Plusieurs articles ont changé avec la Ley 7/2026 ; le texte consolidé du BOE ne le reflète pas encore.
- Si ce n'est pas possible, le logement a d'autres débouchés : location temporaire, location longue durée, vente ou amélioration pour un usage résidentiel.
Conditions pour une nouvelle location saisonnière
Tout le monde parle de « licence », même si la Ley 6/2025 parle d'habilitación (autorisation), obtenue au moyen d'une déclaration responsable. Avant d'en arriver à ce document, le logement et la zone doivent passer ce filtre :
| Condition | Ce qui est exigé | Référence |
|---|---|---|
| Urbanisme | Le plan municipal doit permettre expressément la location saisonnière dans la zone. Si la mairie ne l'adapte pas, le cabildo peut engager une planification subsidiaire | Art. 3.3 et DT 8ª |
| Ancienneté | 10 ans ; 5 dans les îles vertes et dans les communes confrontées au défi démographique. L'urbanisme peut la réduire, sauf en zone tendue | Art. 5.1.a |
| Type de logement | Ne sont admis ni les logements insalubres ni les logements soumis à un régime de protection publique ou officielle ou à prix plafonné au cours des 10 dernières années | Art. 4.4.g et h |
| Zone tendue | Si la zone est déclarée marché résidentiel tendu, les nouvelles autorisations sont automatiquement suspendues | Art. 5.1.b |
| Copropriété | L'autorisation est refusée si le titre, le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale s'y opposent | Art. 5.1.c ; art. 7.3 et 17.12 LPH |
| Immeuble touristique | Impossible dans les immeubles en copropriété configurés comme établissement touristique : leurs lots sont des « unités d'hébergement et non des logements » | Art. 5.1.c, al. 2 |
L'urbanisme est le filtre le plus déterminant. La loi impose de réserver à l'usage résidentiel au moins 90 % de la constructibilité résidentielle ou des logements de chaque secteur, et 80 % à La Palma, La Gomera et El Hierro (art. 4.1). En outre, les mairies n'ont pas d'obligation expresse d'adapter leurs documents d'urbanisme dans les cinq ans ; si elles ne le font pas, le cabildo engage une planification subsidiaire (DT 8ª).
Un exemple : un appartement de 2012 à Arguineguín remplirait la condition d'ancienneté, mais cela ne suffit pas. Il faut d'abord vérifier si l'urbanisme de Mogán permet expressément cet usage dans la zone et ce que dit le règlement de l'immeuble. La copropriété a son propre guide : location saisonnière et copropriété.
Notez que l'art. 4 a été modifié par la Ley 7/2026. Si votre cas en dépend, consultez la rédaction en vigueur au BOC nº 163 du 14/08/2026.
La déclaration responsable : comment se passe la démarche
La nouvelle autorisation s'obtient par une déclaration responsable auprès du cabildo de votre île (art. 7). Vous y déclarez remplir les conditions, et elle comprend une déclaration expresse concernant la copropriété (art. 7.4.g). Sur la base de cette déclaration, le cabildo inscrit d'office le logement au Registro General Turístico (art. 8).
Ne confondez pas cette démarche avec la déclaration d'usage touristique consolidé, qui se dépose à la mairie et ne concerne que les logements déjà autorisés avant la loi. Nous l'expliquons dans ce qui change avec la Ley 6/2025 si vous avez déjà une licence.
Documents à fournir
Avec la déclaration responsable, l'art. 7.7 demande :
- une note technique (memoria técnica) du logement ;
- un certificat de la copropriété, si l'immeuble est en copropriété ;
- un certificat d'urbanisme (cédula urbanística).
L'art. 7 fait aussi partie de ceux que la Ley 7/2026 a modifiés : il est donc préférable que votre technicien vérifie la liste avec la rédaction actuelle avant tout dépôt.
Une précision utile : dans le texte de la Ley 6/2025 que nous avons examiné, ni une assurance obligatoire, ni une plaque signalétique, ni la cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité) n'apparaissent comme des conditions propres. Avoir une bonne assurance peut néanmoins être dans votre intérêt ; c'est une décision qui vous appartient.
Registro General Turístico
Inutile de demander l'inscription séparément : le cabildo la fait d'office à partir de la déclaration (art. 8). Dès lors, le logement dispose d'un numéro d'enregistrement, qui doit figurer dans toutes ses annonces, et l'inscription est notifiée au Registro de la Propiedad, le registre foncier (art. 8.6).
Viennent ensuite plusieurs communications entre administrations (art. 9) :
- le cabildo notifie l'inscription à la mairie, et cette notification vaut déclaration préalable de changement d'usage (art. 9.1) ;
- la mairie informe les compagnies fournisseuses, les compañías suministradoras (art. 9.2) ;
- vous, en tant que titulaire, déclarez le changement d'usage au Catastro, le cadastre (art. 9.1).
Parmi ces communications, celle au Catastro est la seule qui vous revient. L'art. 9 a lui aussi été modifié par la Ley 7/2026.
Durée de l'autorisation et renouvellement
Chaque déclaration est valable cinq ans ; dix à El Hierro, La Gomera, La Palma et dans les communes confrontées au défi démographique. Pour la renouveler, vous déposez une nouvelle déclaration dans le mois précédant l'échéance, à condition que la zone reste apte, qu'elle ne soit pas déclarée tendue et qu'il existe un certificat municipal favorable. À défaut de renouvellement, la radiation est définitive (art. 10). Notez bien la date : un mois de marge, c'est peu.
Exigences techniques transitoires
À titre transitoire, la DT 7ª (dans la rédaction de la Ley 7/2026) fixe des minima techniques :
| Aspect | Minimum transitoire (DT 7ª) |
|---|---|
| Surface | 35 m² utiles |
| Salles de bain | 2 au-delà de 4 places ; 3 au-delà de 8 |
| Classe énergétique | F pour les bâtiments existant au 31/12/2007 ; D pour les plus récents |
Ce sont des exigences transitoires et la disposition elle-même prévoit des alternatives, dont la liste a été réécrite par la Ley 7/2026. Nous ne la reproduisons pas ici tant que nous ne l'avons pas vérifiée. Si votre logement ne satisfait pas l'un de ces points, par exemple un appartement de 30 m² à Puerto Rico, examinez la DT 7ª en vigueur avec votre technicien avant de l'écarter ou d'investir dans des travaux.
D'après notre expérience, les questions les plus difficiles arrivent après l'achat. Si vous envisagez un appartement à Meloneras ou à Puerto Rico pour le louer en saisonnier, renseignez-vous d'abord sur l'urbanisme de la zone et demandez le règlement de copropriété. Ces deux vérifications évitent bien des surprises.
Quelles alternatives si ce n'est pas possible
Si l'urbanisme ne le permet pas, si le logement est trop récent ou si la copropriété l'a interdit, le logement garde des débouchés :
- La location temporaire (alquiler de temporada), pour des séjours de plusieurs mois liés au travail ou aux études. Elle obéit à ses propres règles, différentes de celles de la location saisonnière, qu'il vaut mieux examiner avec un professionnel.
- La location longue durée, comme résidence principale du locataire.
- La vente, si les chiffres ne vous conviennent plus.
- Améliorer le logement pour le marché résidentiel : des travaux, une meilleure efficacité énergétique ou un bon équipement peuvent augmenter sa valeur locative ou de revente.
- Suivre de près l'urbanisme de votre commune, au cas où la mairie ou le cabildo l'adapteraient (DT 8ª).
Nous comparons les deux premières options dans location saisonnière ou classique, et la page rentabilité réelle vous montre comment faire les calculs.
Canarias Prime Homes n'est ni un cabinet d'avocats ni un bureau d'études techniques. Nous pouvons vous aider à organiser l'information, vous dire quelles questions poser et nous coordonner avec votre avocat ou votre technicien.
Information générale mise à jour le 5 octobre 2026. Elle ne remplace pas les conseils d'un avocat.
Sources et notes
- Ley 6/2025, du 10 décembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas : texte consolidé au BOE. À la date de ce guide, il n'intègre pas la réforme de 2026.
- Ley 7/2026, du 31 juillet, qui modifie notamment les art. 4, 7 et 9 et la DT 7ª : BOC nº 163 du 14/08/2026 (PDF, p. 47-65) et fiche au BOE.
- Ley de Propiedad Horizontal (loi espagnole sur la copropriété), art. 7.3 et 17.12 : texte consolidé au BOE.
- Les observations signalées par « d'après notre expérience » sont issues de notre travail quotidien avec les propriétaires ; ce ne sont pas des statistiques.