Si votre logement était déjà autorisé en location saisonnière lors de l'entrée en vigueur de la Ley 6/2025 (13 décembre 2025), vous pouvez continuer à le louer, mais désormais avec une échéance : la loi accorde cinq ans, avec une seule prolongation possible, et ouvre la voie de l'usage touristique consolidé auprès de la mairie si vous êtes à la fois propriétaire et titulaire de l'autorisation. La loi a déjà été modifiée par la Ley 7/2026. Avant de décider, vérifiez au nom de qui figure l'autorisation et rassemblez des preuves que le logement a été exploité sans interruption.
En bref
- En vigueur depuis le 13/12/2025 et modifiée par la Ley 7/2026 depuis le 15/08/2026 (le texte consolidé du BOE ne l'intègre pas encore).
- Logements déjà autorisés : période transitoire de cinq ans, prolongeable une fois de cinq ans au maximum (DT 2ª).
- Propriétaire et titulaire avec plus d'un an d'exploitation ininterrompue avant la loi : possibilité de déclarer l'usage touristique consolidé auprès de la mairie (DT 1ª).
- Numéro d'enregistrement dans toutes les annonces (art. 8.6).
- Mettez vos papiers en ordre dès maintenant et consultez un avocat avant de choisir une voie.
Qu'est-ce que la Ley 6/2025 et quelles dates retenir
La Ley 6/2025, du 10 décembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas (encadrement durable de l'usage touristique des logements), est la nouvelle loi canarienne sur la location saisonnière : où l'on peut louer à des touristes, à quelles conditions, pendant combien de temps et ce qu'il advient des logements déjà exploités. Elle a été publiée au BOC (Boletín Oficial de Canarias, le journal officiel des Canaries) nº 246 le 12/12/2025 et est entrée en vigueur le lendemain (DF 5ª, disposition finale 5).
Une réforme est arrivée à l'été 2026. La Ley 7/2026, du 31 juillet, a modifié les articles 4, 7 et 9, la DA 3ª, les DT 1ª et 7ª et la DF 3ª ; elle a ajouté les articles 11 et 12 ainsi qu'une nouvelle DT 10ª, et supprimé la DT 6ª. Attention : si vous consultez la loi sur le BOE, le texte consolidé n'intègre pas encore ces changements. Pour la rédaction en vigueur, il faut aussi lire la Ley 7/2026 au BOC nº 163.
| Date | Ce qui se passe |
|---|---|
| 13/12/2025 | Entrée en vigueur de la Ley 6/2025 (DF 5ª) |
| 15/08/2026 | Entrée en vigueur de la Ley 7/2026, qui la modifie (DF 11ª) |
| 31/07/2027 | Date limite pour déposer la comunicación previa de actividades clasificadas (déclaration préalable d'activité classée), si elle n'a pas été déposée à l'époque (DT 10ª) |
Ce que dit la loi si votre logement est déjà autorisé
Tout le monde parle de « licence », mais la loi parle d'habilitación (autorisation), obtenue au moyen d'une déclaration responsable. Ceux qui en avaient déjà une disposent de plusieurs voies.
Cinq ans pour continuer (DT 2ª)
Les logements déjà autorisés peuvent continuer à fonctionner pendant une période transitoire de cinq ans (DT 2ª). Une nuance mérite d'être lue deux fois : si le logement est exploité par une personne ou une société autre que le propriétaire, l'autorisation prend fin à l'expiration de ce contrat d'exploitation (DT 2ª).
Une seule prolongation, de cinq ans au maximum (DT 2ª)
Vous pouvez demander au cabildo (le conseil insulaire) une prolongation de cinq ans au maximum. Il n'y en a qu'une et elle doit être justifiée : vous devez démontrer que la période transitoire ne compense pas la perte du titre. La demande se dépose au cours des quatre premières années, et si le cabildo ne répond pas dans les six mois, elle est réputée rejetée (DT 2ª).
N'attendez pas la dernière minute : préparez la justification à l'avance et avec un avocat.
Jusqu'à 20 ans en échange de locations longue durée (DT 3ª)
La DT 3ª permet de continuer jusqu'à 20 ans en échange de la mise en location longue durée de logements. Examinez ses conditions avec un avocat avant de compter dessus.
L'usage touristique consolidé (DT 1ª)
C'est la voie pour ceux qui veulent continuer sur le long terme : déposer une déclaration responsable d'usage touristique consolidé auprès de la mairie, et non du cabildo, dans le délai de cinq ans (DT 1ª). Pour en bénéficier, vous devez :
- être à la fois propriétaire du logement et titulaire de l'autorisation ;
- justifier d'une exploitation effective et ininterrompue de plus d'un an avant l'entrée en vigueur de la loi ;
- accepter que, pendant toute sa durée, le logement ne pourra pas avoir d'usage résidentiel ;
- obtenir le rapport du cabildo, qui est contraignant s'il est défavorable.
En contrepartie, le logement échappe à la limite de validité de l'art. 10. L'usage consolidé se perd dans plusieurs cas, notamment en cas de vente du logement. Depuis la Ley 7/2026, en cas de succession, l'héritier peut continuer jusqu'à dix ans (DT 1ª). Cette disposition fait partie de celles qu'a modifiées la réforme : ne vous fiez donc pas au texte consolidé du BOE.
| Voie | Ce qu'elle vous permet | Principales conditions |
|---|---|---|
| Période transitoire (DT 2ª) | Continuer cinq ans | Disposer de l'autorisation. Si un tiers exploite le logement, elle prend fin avec son contrat |
| Prolongation (DT 2ª) | Cinq ans de plus au maximum, une seule fois | La demander au cabildo au cours des quatre premières années et démontrer que le délai ne compense pas la perte du titre |
| Location longue durée (DT 3ª) | Jusqu'à 20 ans | Mettre des logements en location longue durée, aux conditions de la DT 3ª |
| Usage touristique consolidé (DT 1ª) | Continuer sans la limite de l'art. 10 | Déclaration auprès de la mairie ; être propriétaire et titulaire ; plus d'un an d'exploitation ininterrompue avant la loi ; se perd en cas de vente |
Renouvellement des déclarations (art. 10)
Chaque déclaration responsable est valable cinq ans, ou dix ans à El Hierro, La Gomera, La Palma et dans les communes confrontées au défi démographique. Elle se renouvelle par une nouvelle déclaration dans le mois précédant l'échéance, à condition que la zone reste apte, qu'elle ne soit pas déclarée tendue et qu'il existe un certificat municipal favorable. À défaut de renouvellement, la radiation est définitive (art. 10).
Numéro d'enregistrement dans toutes les annonces (art. 8.6)
Toute annonce du logement, que ce soit sur Booking.com, sur Airbnb ou sur votre propre site, doit afficher le numéro d'enregistrement (art. 8.6). Publier une annonce sans ce numéro constitue une infraction très grave (art. 75 Ley 7/1995).
Sanctions
Continuer à exploiter un logement dont le titre est éteint est une infraction grave, passible d'amendes de 15 000 à 150 000 € (art. 383.3 Ley 4/2017, selon la DF 2ª de la Ley 6/2025). De manière générale, la Ley 7/1995 prévoit des amendes allant jusqu'à 1 500 € pour les infractions légères, de 1 501 à 30 000 € pour les graves et de 30 001 à 300 000 € pour les très graves (art. 79).
Déclaration préalable d'activité classée (DT 10ª)
C'est une nouveauté de la Ley 7/2026. Si vous avez déclaré le logement avant la loi sans déposer la comunicación previa de actividades clasificadas, vous avez jusqu'au 31/07/2027 pour le faire ; à défaut, vous devez cesser l'activité (DT 10ª).
Ce que cela signifie pour vous
La loi déclenche un compte à rebours, et la voie qui vous convient dépend de votre situation :
L'autorisation est à votre nom et vous êtes le propriétaire. Prenons un bungalow à Maspalomas que vous louez depuis des années. Toutes les voies vous sont ouvertes, y compris l'usage consolidé, si vous pouvez justifier d'une exploitation ininterrompue.
L'autorisation est au nom d'une société d'exploitation ou d'un ancien gestionnaire. Par exemple, un appartement à Playa del Inglés enregistré par une entreprise. Si le logement est exploité par une autre personne que le propriétaire, la période transitoire prend fin avec ce contrat (DT 2ª), et l'usage consolidé exige d'être à la fois propriétaire et titulaire (DT 1ª). Clarifiez ce point avant tout ; si vous envisagez de changer de gestionnaire, parlez-en d'abord à votre avocat.
Vous envisagez de vendre ou de transmettre le logement par succession. L'usage consolidé se perd en cas de vente, l'acheteur n'en bénéficie donc pas ; l'héritier, depuis la Ley 7/2026, peut continuer jusqu'à dix ans (DT 1ª).
Le logement a été inoccupé. S'il y a eu des mois sans activité, à cause de travaux par exemple, demandez à un avocat quelle incidence cela a sur la condition d'exploitation ininterrompue.
D'après notre expérience, il est assez fréquent que le propriétaire ne sache pas exactement au nom de qui figure l'autorisation, surtout lorsque le logement a été enregistré par un ancien gestionnaire. La vérification est rapide et change beaucoup les options.
Que faire maintenant
- Retrouvez le numéro d'enregistrement et les documents de l'autorisation.
- Vérifiez au nom de qui elle figure (vous, une société, une société d'exploitation, un ancien gestionnaire) et si cela correspond au propriétaire.
- Notez les dates qui vous concernent : fin de la période transitoire et fin des quatre premières années pour demander la prolongation.
- Rassemblez des preuves d'exploitation continue : historique des réservations, relevés des plateformes, factures, transmissions de l'enregistrement des voyageurs et déclarations fiscales.
- Vérifiez si vous avez déposé la déclaration préalable d'activité classée. Sinon, la date limite est le 31/07/2027 (DT 10ª).
- Vérifiez que toutes vos annonces affichent le numéro d'enregistrement (art. 8.6). Les mairies et les cabildos doivent adopter des plans de contrôle des logements existants (DA 2ª), mieux vaut donc que tout soit en ordre.
- Consultez un avocat avant de choisir une voie : chacune a des conséquences différentes (l'usage consolidé, par exemple, interdit l'usage résidentiel pendant toute sa durée).
Comment nous pouvons vous aider
Canarias Prime Homes n'est pas un cabinet d'avocats. Nous pouvons vous aider à rassembler la documentation et l'historique du logement et nous coordonner avec votre avocat. Pour les logements que nous gérons, les annonces restent sur vos propres comptes et nous enregistrons les voyageurs dans le système officiel, si bien que l'historique d'activité reste à votre disposition.
Si vous souhaitez enregistrer un nouveau logement, lisez si l'on peut encore obtenir une nouvelle licence aujourd'hui ; si la question concerne les voisins, ce que la copropriété peut décider.
Information générale mise à jour le 5 octobre 2026. Elle ne remplace pas les conseils d'un avocat.
Sources et notes
- Ley 6/2025, du 10 décembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas : texte consolidé au BOE (BOC nº 246 du 12/12/2025 ; BOE nº 308 du 23/12/2025). À la date de ce guide, il n'intègre pas la réforme de 2026.
- Ley 7/2026, du 31 juillet, modifiant la Ley 6/2025 : BOC nº 163 du 14/08/2026 (PDF, p. 47-65) et fiche au BOE.
- Régime des sanctions : Ley 4/2017, art. 383.3 (en lien avec la DF 2ª de la Ley 6/2025), et Ley 7/1995, art. 75 et 79.
- Les observations signalées par « d'après notre expérience » sont issues de notre travail quotidien avec les propriétaires ; ce ne sont pas des statistiques.