Si tu vivienda ya estaba habilitada como vacacional cuando entró en vigor la Ley 6/2025 (13 de diciembre de 2025), puedes seguir alquilándola, aunque ya con plazo: la ley da cinco años, con una sola ampliación posible, y abre la opción del uso turístico consolidado ante el ayuntamiento si eres a la vez propietario y titular. La ley ya fue modificada por la Ley 7/2026. Antes de decidir, revisa a nombre de quién está la habilitación y reúne pruebas de que la vivienda ha funcionado sin interrupciones.
En corto
- En vigor desde el 13/12/2025 y modificada por la Ley 7/2026 desde el 15/08/2026 (el consolidado del BOE aún no lo recoge).
- Viviendas ya habilitadas: cinco años de periodo transitorio, ampliable una vez hasta cinco más (DT 2ª).
- Propietario y titular con más de un año de explotación ininterrumpida antes de la ley: puede declarar el uso turístico consolidado ante el ayuntamiento (DT 1ª).
- Número de registro en todos los anuncios (art. 8.6).
- Ordena los papeles ya y habla con un abogado antes de elegir vía.
Qué es la Ley 6/2025 y qué fechas importan
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas, es la nueva ley canaria de vivienda vacacional: dónde se puede alquilar a turistas, con qué requisitos, durante cuánto tiempo y qué pasa con las viviendas que ya funcionaban. Se publicó en el BOC nº 246 el 12/12/2025 y entró en vigor al día siguiente (DF 5ª).
En el verano de 2026 llegó una reforma. La Ley 7/2026, de 31 de julio, cambió los artículos 4, 7 y 9, la DA 3ª, las DT 1ª y 7ª y la DF 3ª; añadió los artículos 11 y 12 y una nueva DT 10ª, y suprimió la DT 6ª. Ojo con esto: si consultas la ley en el BOE, el texto consolidado aún no incluye esos cambios. Para la redacción actual hay que leer también la Ley 7/2026 en el BOC nº 163.
| Fecha | Qué pasa |
|---|---|
| 13/12/2025 | Entra en vigor la Ley 6/2025 (DF 5ª) |
| 15/08/2026 | Entra en vigor la Ley 7/2026, que la modifica (DF 11ª) |
| 31/07/2027 | Límite para presentar la comunicación previa de actividades clasificadas, si no se presentó en su día (DT 10ª) |
Qué dice la ley si ya tienes vivienda habilitada
Todo el mundo dice «licencia», pero la ley habla de habilitación, obtenida con una declaración responsable. Para quien ya la tenía hay varias vías.
Cinco años para seguir (DT 2ª)
Las viviendas ya habilitadas pueden seguir funcionando durante un periodo transitorio de cinco años (DT 2ª). Hay un matiz que conviene leer dos veces: si la vivienda la explota una persona o empresa distinta del propietario, la habilitación termina cuando acaba ese contrato de explotación (DT 2ª).
Una sola ampliación, de hasta cinco años más (DT 2ª)
Puedes pedir al cabildo una ampliación de hasta cinco años más. Solo hay una y hay que justificarla: tienes que acreditar que el periodo transitorio no compensa la pérdida del título. La solicitud se presenta dentro de los cuatro primeros años, y si el cabildo no contesta en seis meses se entiende desestimada (DT 2ª).
No la dejes para el final: prepara la justificación con tiempo y con un abogado.
Hasta 20 años a cambio de alquiler de larga duración (DT 3ª)
La DT 3ª permite seguir hasta 20 años a cambio de poner viviendas en alquiler de larga duración. Revisa sus condiciones con un abogado antes de contar con ella.
El uso turístico consolidado (DT 1ª)
Es la vía para quien quiere seguir a largo plazo: presentar una declaración responsable de uso turístico consolidado ante el ayuntamiento, no ante el cabildo, dentro del plazo de cinco años (DT 1ª). Para acogerte tienes que:
- ser a la vez propietario de la vivienda y titular de la habilitación;
- acreditar una explotación efectiva e ininterrumpida de más de un año antes de la entrada en vigor de la ley;
- aceptar que, mientras dure, la vivienda no tendrá uso residencial;
- contar con el informe del cabildo, que es vinculante si es negativo.
A cambio, la vivienda queda fuera del límite de vigencia del art. 10. El uso consolidado se pierde en varios supuestos, entre ellos la venta de la vivienda. Tras la Ley 7/2026, en caso de herencia el heredero puede seguir hasta diez años (DT 1ª). Esta disposición es una de las que cambió la reforma, así que no la leas en el consolidado del BOE.
| Vía | Qué te permite | Requisitos principales |
|---|---|---|
| Periodo transitorio (DT 2ª) | Seguir cinco años | Tener la habilitación. Si explota un tercero, acaba con su contrato |
| Ampliación (DT 2ª) | Hasta cinco años más, una sola vez | Pedirla al cabildo en los cuatro primeros años y acreditar que el plazo no compensa la pérdida del título |
| Alquiler de larga duración (DT 3ª) | Hasta 20 años | Poner viviendas en alquiler de larga duración, en las condiciones de la DT 3ª |
| Uso turístico consolidado (DT 1ª) | Seguir sin el límite del art. 10 | Declaración ante el ayuntamiento; ser propietario y titular; más de un año de explotación ininterrumpida antes de la ley; se pierde al vender |
Renovación de las declaraciones (art. 10)
Cada declaración responsable tiene una vigencia de cinco años, o diez en El Hierro, La Gomera, La Palma y los municipios de reto demográfico. Se renueva con una nueva declaración en el mes anterior al vencimiento, siempre que la zona siga siendo apta, no esté declarada tensionada y haya certificado municipal favorable. Si no se renueva, la baja es definitiva (art. 10).
Número de registro en todos los anuncios (art. 8.6)
Cualquier anuncio de la vivienda, sea en Booking.com, en Airbnb o en tu propia web, tiene que mostrar el número de registro (art. 8.6). Anunciar sin él es infracción muy grave (art. 75 Ley 7/1995).
Sanciones
Seguir explotando una vivienda con el título extinguido es una infracción grave, con multas de 15.000 a 150.000 € (art. 383.3 Ley 4/2017, según la DF 2ª de la Ley 6/2025). En general, la Ley 7/1995 prevé multas de hasta 1.500 € para las leves, de 1.501 a 30.000 € para las graves y de 30.001 a 300.000 € para las muy graves (art. 79).
Comunicación previa de actividades clasificadas (DT 10ª)
Es una novedad de la Ley 7/2026. Si declaraste la vivienda antes de la ley sin presentar la comunicación previa de actividades clasificadas, tienes hasta el 31/07/2027 para presentarla; si no lo haces, debes cesar (DT 10ª).
Qué significa para ti
La ley pone un reloj en marcha, y la vía que te conviene depende de tu caso:
La habilitación está a tu nombre y eres el propietario. Pongamos un bungalow en Maspalomas que alquilas desde hace años. Tienes abiertas las distintas vías, incluido el consolidado, si puedes acreditar la explotación ininterrumpida.
La habilitación está a nombre de una explotadora o de una gestora anterior. Por ejemplo, un apartamento en Playa del Inglés que dio de alta una empresa. Si la explota alguien distinto del propietario, el periodo transitorio acaba con ese contrato (DT 2ª), y el consolidado exige ser propietario y titular a la vez (DT 1ª). Aclara esto antes que nada; si piensas cambiar de gestora, coméntalo antes con tu abogado.
Piensas vender o dejarla en herencia. El consolidado se pierde con la venta, así que el comprador no lo recibe; el heredero, tras la Ley 7/2026, puede seguir hasta diez años (DT 1ª).
La vivienda estuvo parada. Si hubo meses sin actividad, por una reforma por ejemplo, consulta con un abogado cómo afecta al requisito de explotación ininterrumpida.
En nuestra experiencia, es bastante habitual que el propietario no tenga claro a nombre de quién figura la habilitación, sobre todo cuando la vivienda la dio de alta una gestora anterior. Se comprueba rápido y cambia mucho las opciones.
Qué hacer ahora
- Localiza el número de registro y la documentación de la habilitación.
- Comprueba a nombre de quién está (tuyo, de una sociedad, de una explotadora, de una gestora anterior) y si coincide con el propietario.
- Apunta las fechas que te tocan: fin del periodo transitorio y fin de los cuatro primeros años para pedir la ampliación.
- Reúne pruebas de explotación continuada: historial de reservas, liquidaciones de las plataformas, facturas, comunicaciones del registro de viajeros y declaraciones fiscales.
- Revisa si presentaste la comunicación previa de actividades clasificadas. Si no, el límite es el 31/07/2027 (DT 10ª).
- Comprueba que todos tus anuncios muestran el número de registro (art. 8.6). Los ayuntamientos y cabildos deben aprobar planes de comprobación de las viviendas existentes (DA 2ª), así que conviene tenerlo todo en orden.
- Habla con un abogado antes de elegir vía: cada una tiene consecuencias distintas (el consolidado, por ejemplo, impide el uso residencial mientras dure).
Cómo te podemos ayudar
En Canarias Prime Homes no somos un despacho de abogados. Podemos ayudarte a ordenar la documentación y el historial de la vivienda y coordinarnos con tu abogado. En las viviendas que gestionamos, los anuncios siguen en tus propias cuentas y registramos a los viajeros en el sistema oficial, así que el historial de actividad queda a tu disposición.
Si quieres dar de alta una vivienda nueva, lee si hoy se puede sacar una licencia nueva; si la duda es con los vecinos, qué puede decidir la comunidad.
Información general actualizada a 5 de octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un abogado.
Fuentes y notas
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas: texto consolidado en el BOE (BOC nº 246 de 12/12/2025; BOE nº 308 de 23/12/2025). A fecha de esta guía no incorpora la reforma de 2026.
- Ley 7/2026, de 31 de julio, que modifica la Ley 6/2025: BOC nº 163 de 14/08/2026 (PDF, págs. 47-65) y ficha en el BOE.
- Régimen sancionador: Ley 4/2017, art. 383.3 (en relación con la DF 2ª de la Ley 6/2025), y Ley 7/1995, arts. 75 y 79.
- Las observaciones marcadas como «en nuestra experiencia» proceden de nuestro trabajo diario con propietarios; no son estadísticas.