Sí, para el futuro. Desde el 3 de abril de 2025, empezar a alquilar como vacacional una vivienda en un edificio en propiedad horizontal exige aprobación expresa previa de la comunidad (art. 7.3 LPH), y la junta puede aprobarla, limitarla, condicionarla o prohibirla con el voto de 3/5 de los propietarios que sumen 3/5 de las cuotas (art. 17.12 LPH). Esos acuerdos no son retroactivos, y quien ya funcionaba antes puede seguir (DA 2ª LPH). En Canarias, además, la Ley 6/2025 no autoriza la vivienda si lo impiden el título, los estatutos o la junta.
En corto
- Para empezar ahora necesitas la aprobación expresa previa de la comunidad (art. 7.3 LPH).
- La junta decide por 3/5 de propietarios que representen 3/5 de las cuotas (art. 17.12 LPH).
- Puede fijar gastos de comunidad hasta un 20 % más altos para las viviendas vacacionales (art. 17.12 LPH).
- Los acuerdos no tienen efectos retroactivos (art. 17.12 LPH).
- Para la habilitación en Canarias hace falta el certificado de la comunidad (art. 7.7 Ley 6/2025).
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal hecha por la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025, cambió las reglas para las viviendas de uso turístico en edificios con comunidad.
| Cuestión | Qué establece | Artículo |
|---|---|---|
| Empezar a alquilar como vivienda turística | Hace falta la aprobación expresa previa de la comunidad | Art. 7.3 LPH |
| Mayoría necesaria | Aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad requiere 3/5 de los propietarios que representen a su vez 3/5 de las cuotas | Art. 17.12 LPH |
| Gastos de comunidad | Se puede acordar un incremento de hasta el 20 % para esas viviendas | Art. 17.12 LPH |
| Efectos en el tiempo | Los acuerdos no tienen efectos retroactivos | Art. 17.12 LPH |
| Viviendas que ya funcionaban | Quien ya ejercía la actividad y se había acogido a la normativa turística puede seguir | DA 2ª LPH |
Fíjate en que la mayoría es doble: 3/5 de los propietarios y, además, 3/5 de las cuotas. En un complejo de bungalows en Maspalomas con muchos propietarios que viven fuera, pregunta al administrador cómo se computan los votos antes de la junta.
Qué añade la Ley 6/2025 en Canarias
La ley canaria suma sus propias reglas para dar de alta una vivienda nueva:
- no se autoriza la vivienda vacacional en propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo de la junta (art. 5.1.c);
- tampoco en edificios en propiedad horizontal configurados como establecimiento turístico, porque sus unidades son «unidades alojativas y no viviendas» (art. 5.1.c, párr. 2º);
- la declaración responsable incluye una declaración expresa sobre la comunidad (art. 7.4.g);
- entre la documentación hay que aportar el certificado de la comunidad (art. 7.7).
El art. 7 de la Ley 6/2025 fue modificado por la Ley 7/2026, en vigor desde el 15/08/2026, y el texto consolidado del BOE todavía no recoge ese cambio. Revisa la redacción vigente antes de presentar la documentación. El resto del procedimiento lo explicamos en cómo se saca hoy una licencia de vivienda vacacional.
Si tu vivienda ya funcionaba antes
Si ya alquilabas la vivienda como turística antes de la reforma y te habías acogido a la normativa turística, la DA 2ª de la LPH te permite seguir. Un acuerdo posterior de la junta que limite o prohíba la actividad no tiene efectos retroactivos (art. 17.12 LPH).
Eso no te libra de la ley canaria: tu habilitación sigue sujeta a los plazos y opciones de la Ley 6/2025, que contamos en qué cambia si ya tienes licencia. Son dos normas distintas que se aplican a la vez.
Si quieres empezar ahora
El orden lógico es este:
- Lee el título constitutivo y los estatutos. Si ya prohíben el uso turístico, la Ley 6/2025 no permite la habilitación (art. 5.1.c).
- Pregunta al administrador si hay acuerdos de junta sobre viviendas vacacionales y pide las actas.
- Si no hay nada, solicita que el asunto se incluya en el orden del día de la próxima junta para obtener la aprobación expresa (art. 7.3 LPH).
- Con el acuerdo, pide el certificado de la comunidad, que necesitarás para la declaración responsable (art. 7.7 Ley 6/2025).
Recuerda que la comunidad es solo uno de los requisitos: antes conviene confirmar que el planeamiento municipal permite el uso y que la vivienda cumple la antigüedad mínima.
Cómo llevarte bien con los vecinos
La ley marca lo que la comunidad puede decidir. Lo que decide en la práctica, muchas veces, es cómo funcione la convivencia en el día a día. Algunas cosas que ayudan:
- unas normas de la casa claras para los huéspedes: horarios de descanso, uso de la piscina y zonas comunes, basura y reciclaje, aparcamiento, número máximo de personas;
- un teléfono de contacto para la comunidad o el administrador, por si hay un problema con un huésped;
- limpiezas y entradas organizadas, sin maletas ni bolsas en los pasillos;
- ir a las juntas o, si vives fuera, hacerte representar;
- resolver rápido cualquier queja, antes de que llegue a la junta.
En nuestra experiencia, los roces con los vecinos suelen venir de cosas pequeñas que se repiten: ruido en la terraza a deshoras, toallas en la piscina comunitaria o basura fuera de su sitio. Cuando el huésped recibe las normas antes de llegar y la comunidad sabe a quién llamar, muchos de esos problemas desaparecen.
Si gestionamos tu vivienda, la atención al huésped es 24/7, así que cualquier incidencia con un huésped tiene a alguien que responde. Eso sí, no somos abogados: si hay un conflicto jurídico con la comunidad, lo correcto es que lo vea uno.
Información general actualizada a 5 de octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un abogado.
Fuentes y notas
- Ley de Propiedad Horizontal, arts. 7.3 y 17.12 y DA 2ª, en la redacción de la LO 1/2025: texto consolidado en el BOE.
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, arts. 5.1.c, 7.4.g y 7.7: texto consolidado en el BOE. A fecha de esta guía no incorpora la reforma de 2026.
- Ley 7/2026, de 31 de julio, que modifica la Ley 6/2025: BOC nº 163 de 14/08/2026 (PDF, págs. 47-65).
- Las observaciones marcadas como «en nuestra experiencia» proceden de nuestro trabajo diario con propietarios; no son estadísticas.