Vakantiewoning en vereniging van eigenaars: mogen ze het verbieden?

Ja, voor de toekomst. Sinds 3 april 2025 is voor het starten met vakantieverhuur van een woning in een gebouw met appartementsrecht de uitdrukkelijke voorafgaande goedkeuring van de vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) nodig (art. 7.3 LPH), en de vergadering kan de verhuur goedkeuren, beperken, aan voorwaarden binden of verbieden met de stem van 3/5 van de eigenaars die samen 3/5 van de aandelen vertegenwoordigen (art. 17.12 LPH). Die besluiten werken niet terug, en wie al eerder verhuurde, mag doorgaan (DA 2ª LPH). Op de Canarische Eilanden laat de Ley 6/2025 de woning bovendien niet toe als de titel, de statuten of de vergadering het verhinderen.

Wat de Ley de Propiedad Horizontal zegt

De wijziging van de Ley de Propiedad Horizontal (LPH, de Spaanse wet op het appartementsrecht) door de Ley Orgánica 1/2025, van kracht sinds 3 april 2025, heeft de regels voor toeristische verhuur in gebouwen met een vereniging van eigenaars veranderd.

Let op dat het een dubbele meerderheid is: 3/5 van de eigenaars en daarnaast 3/5 van de aandelen. In een bungalowcomplex in Maspalomas met veel eigenaars die elders wonen, vraag je de beheerder van de vereniging (administrador) vóór de vergadering hoe de stemmen worden geteld.

Wat de Ley 6/2025 op de Canarische Eilanden toevoegt

De Canarische wet voegt eigen regels toe voor het aanmelden van een nieuwe woning:

• een vakantiewoning onder appartementsrecht wordt niet toegelaten als de akte van splitsing, de statuten of een besluit van de vergadering het verhinderen (art. 5.1.c);
• ook niet in gebouwen met appartementsrecht die als toeristische accommodatie zijn ingericht, omdat hun eenheden "unidades alojativas y no viviendas" (verblijfseenheden en geen woningen) zijn (art. 5.1.c, 2e alinea);
• de declaración responsable bevat een uitdrukkelijke verklaring over de vereniging van eigenaars (art. 7.4.g);
• bij de documenten moet je de verklaring van de vereniging van eigenaars voegen (art. 7.7).

Art. 7 van de Ley 6/2025 is gewijzigd door de Ley 7/2026, van kracht sinds 15-08-2026, en de geconsolideerde tekst in het BOE bevat die wijziging nog niet. Controleer de geldende tekst voordat je de documenten indient. De rest van de procedure leggen we uit in hoe je vandaag een vergunning voor een vakantiewoning krijgt.

Als je woning al werd verhuurd

Verhuurde je de woning al toeristisch vóór de wijziging en hield je je aan de toeristische regelgeving, dan mag je op grond van de DA 2ª van de LPH doorgaan. Een later besluit van de vergadering dat de activiteit beperkt of verbiedt, werkt niet terug (art. 17.12 LPH).

Dat ontslaat je niet van de Canarische wet: je toelating blijft gebonden aan de termijnen en opties van de Ley 6/2025, die we beschrijven in wat er verandert als je al een vergunning hebt. Het zijn twee verschillende regelingen die tegelijk gelden.

Als je nu wilt beginnen

De logische volgorde is deze:

1. Lees de akte van splitsing en de statuten. Verbieden die toeristisch gebruik al, dan staat de Ley 6/2025 geen toelating toe (art. 5.1.c).
2. Vraag de beheerder van de vereniging of er besluiten over vakantiewoningen zijn genomen en vraag de notulen op.
3. Is er niets, vraag dan om het onderwerp op de agenda van de volgende vergadering te zetten om de uitdrukkelijke goedkeuring te krijgen (art. 7.3 LPH).
4. Vraag met het besluit de verklaring van de vereniging van eigenaars aan, die je nodig hebt voor de declaración responsable (art. 7.7 Ley 6/2025).

Bedenk dat de vereniging van eigenaars maar een van de eisen is: controleer eerst of het gemeentelijke bestemmingsplan het gebruik toestaat en of de woning de minimumleeftijd heeft.

Hoe je goed met de buren omgaat

De wet bepaalt wat de vereniging mag beslissen. Wat in de praktijk vaak de doorslag geeft, is hoe het samenleven van dag tot dag gaat. Een paar dingen die helpen:

• duidelijke huisregels voor de gasten: rusttijden, gebruik van het zwembad en de gemeenschappelijke ruimtes, afval en recycling, parkeren, maximaal aantal personen;
• een contactnummer voor de vereniging of de beheerder, voor het geval er een probleem met een gast is;
• georganiseerde schoonmaak en aankomsten, zonder koffers of tassen in de gangen;
• naar de vergaderingen gaan of, als je elders woont, je laten vertegenwoordigen;
• elke klacht snel oplossen, voordat die op de vergadering belandt.

In onze ervaring ontstaat wrijving met de buren meestal door kleine dingen die zich herhalen: lawaai op het terras op late uren, handdoeken bij het gemeenschappelijke zwembad of afval op de verkeerde plek. Als de gast de regels voor aankomst ontvangt en de vereniging weet wie ze moet bellen, verdwijnen veel van die problemen.

Als wij je woning beheren, is er 24/7 aandacht voor de gast, dus bij elk probleem met een gast is er iemand die reageert. Wel zijn we geen advocaten: is er een juridisch conflict met de vereniging van eigenaars, dan hoort een advocaat daarnaar te kijken.

Algemene informatie, bijgewerkt op 5 oktober 2026. Dit vervangt geen advies van een advocaat.