Ferienwohnung und Eigentümergemeinschaft: Darf sie verboten werden?

Ja, für die Zukunft. Seit dem 3. April 2025 braucht jeder, der eine Wohnung in einem Gebäude mit Wohnungseigentum (propiedad horizontal) neu als Ferienwohnung vermieten will, die vorherige ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Art. 7.3 LPH), und die Eigentümerversammlung kann die Vermietung mit den Stimmen von 3/5 der Eigentümer, die zugleich 3/5 der Miteigentumsanteile vertreten, genehmigen, beschränken, an Bedingungen knüpfen oder verbieten (Art. 17.12 LPH). Diese Beschlüsse wirken nicht rückwirkend, und wer schon vorher vermietet hat, darf weitermachen (DA 2ª LPH). Auf den Kanaren lässt die Ley 6/2025 die Ferienwohnung außerdem nicht zu, wenn Teilungserklärung, Satzung oder Eigentümerversammlung es verhindern.

Was das spanische Wohnungseigentumsgesetz sagt

Die Reform der Ley de Propiedad Horizontal (LPH, spanisches Wohnungseigentumsgesetz) durch das Organgesetz Ley Orgánica 1/2025, wirksam seit dem 3. April 2025, hat die Regeln für touristisch genutzte Wohnungen in Gebäuden mit Eigentümergemeinschaft geändert.

Beachten Sie, dass es eine doppelte Mehrheit ist: 3/5 der Eigentümer und zusätzlich 3/5 der Miteigentumsanteile. In einer Bungalowanlage in Maspalomas mit vielen Eigentümern, die nicht auf der Insel leben, sollten Sie den Verwalter vor der Versammlung fragen, wie die Stimmen gezählt werden.

Was die Ley 6/2025 auf den Kanaren hinzufügt

Das kanarische Gesetz ergänzt eigene Regeln für die Anmeldung einer neuen Ferienwohnung:

• Eine Ferienwohnung im Wohnungseigentum wird nicht zugelassen, wenn Teilungserklärung (título constitutivo), Satzung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung es verhindern (Art. 5.1.c);
• ebenso wenig in Gebäuden mit Wohnungseigentum, die als touristischer Betrieb angelegt sind, denn ihre Einheiten sind „Beherbergungseinheiten und keine Wohnungen“ (Art. 5.1.c, Abs. 2);
• die verbindliche Eigenerklärung (declaración responsable) enthält eine ausdrückliche Erklärung zur Eigentümergemeinschaft (Art. 7.4.g);
• zu den Unterlagen gehört die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (Art. 7.7).

Art. 7 der Ley 6/2025 wurde durch die Ley 7/2026 geändert, die seit dem 15.08.2026 gilt, und der konsolidierte Text im BOE enthält diese Änderung noch nicht. Prüfen Sie die geltende Fassung, bevor Sie die Unterlagen einreichen. Das übrige Verfahren erklären wir unter Wie man heute eine Lizenz für eine Ferienwohnung bekommt.

Wenn Ihre Wohnung schon vorher vermietet wurde

Wenn Sie die Wohnung schon vor der Reform touristisch vermietet und sich auf die touristischen Vorschriften berufen hatten, dürfen Sie nach der DA 2ª (Zusatzbestimmung) der LPH weitermachen. Ein späterer Beschluss der Eigentümerversammlung, der die Tätigkeit beschränkt oder verbietet, wirkt nicht rückwirkend (Art. 17.12 LPH).

Vom kanarischen Gesetz befreit Sie das nicht: Ihre Zulassung unterliegt weiterhin den Fristen und Möglichkeiten der Ley 6/2025, die wir unter Was sich ändert, wenn Sie schon eine Lizenz haben erklären. Es sind zwei verschiedene Regelwerke, die gleichzeitig gelten.

Wenn Sie jetzt beginnen möchten

Die sinnvolle Reihenfolge ist diese:

1. Lesen Sie die Teilungserklärung und die Satzung. Verbieten sie die touristische Nutzung bereits, erlaubt die Ley 6/2025 keine Zulassung (Art. 5.1.c).
2. Fragen Sie den Verwalter der Eigentümergemeinschaft, ob es Beschlüsse über Ferienwohnungen gibt, und lassen Sie sich die Protokolle geben.
3. Gibt es nichts, beantragen Sie, dass das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung kommt, um die ausdrückliche Zustimmung zu erhalten (Art. 7.3 LPH).
4. Mit dem Beschluss beantragen Sie die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, die Sie für die verbindliche Eigenerklärung brauchen (Art. 7.7 Ley 6/2025).

Denken Sie daran, dass die Eigentümergemeinschaft nur eine der Voraussetzungen ist: Vorher sollten Sie klären, ob die Bauleitplanung der Gemeinde die Nutzung erlaubt und die Wohnung das Mindestalter erfüllt.

Wie Sie gut mit den Nachbarn auskommen

Das Gesetz legt fest, was die Eigentümergemeinschaft entscheiden darf. Was in der Praxis oft den Ausschlag gibt, ist, wie das Zusammenleben im Alltag funktioniert. Einiges, das hilft:

• klare Hausregeln für die Gäste: Ruhezeiten, Nutzung von Pool und Gemeinschaftsflächen, Müll und Mülltrennung, Parken, Höchstzahl an Personen;
• eine Kontaktnummer für die Eigentümergemeinschaft oder den Verwalter, falls es ein Problem mit einem Gast gibt;
• organisierte Reinigungen und Anreisen, ohne Koffer oder Taschen in den Fluren;
• an den Versammlungen teilnehmen oder, wenn Sie nicht auf der Insel leben, sich vertreten lassen;
• jede Beschwerde schnell lösen, bevor sie in der Versammlung landet.

Unserer Erfahrung nach entsteht Ärger mit den Nachbarn meist durch kleine Dinge, die sich wiederholen: Lärm auf der Terrasse zu später Stunde, Handtücher am Gemeinschaftspool oder Müll am falschen Platz. Wenn der Gast die Regeln vor der Anreise erhält und die Eigentümergemeinschaft weiß, wen sie anrufen kann, verschwinden viele dieser Probleme.

Wenn wir Ihre Wohnung verwalten, ist die Gästebetreuung rund um die Uhr erreichbar, sodass bei jedem Vorfall mit einem Gast jemand reagiert. Wir sind allerdings keine Anwälte: Bei einem rechtlichen Konflikt mit der Eigentümergemeinschaft sollte sich ein Anwalt die Sache ansehen.

Allgemeine Informationen, Stand 5. Oktober 2026. Sie ersetzen keine anwaltliche Beratung.