Sì, per il futuro. Dal 3 aprile 2025, per iniziare ad affittare come casa vacanza un'abitazione in un edificio in condominio serve l'approvazione espressa preventiva del condominio (art. 7.3 LPH, la legge spagnola sul condominio), e l'assemblea può approvarla, limitarla, sottoporla a condizioni o vietarla con il voto dei 3/5 dei proprietari che rappresentino i 3/5 delle quote (art. 17.12 LPH). Queste delibere non sono retroattive, e chi era già in attività prima può continuare (DA 2ª LPH). Alle Canarie, inoltre, la Ley 6/2025 non autorizza la casa vacanza se lo impediscono l'atto costitutivo, il regolamento o l'assemblea.
In breve
- Per iniziare adesso ti serve l'approvazione espressa preventiva del condominio (art. 7.3 LPH).
- L'assemblea decide con i 3/5 dei proprietari che rappresentino i 3/5 delle quote (art. 17.12 LPH).
- Può stabilire spese condominiali fino al 20% più alte per le case vacanza (art. 17.12 LPH).
- Le delibere non hanno effetto retroattivo (art. 17.12 LPH).
- Per l'abilitazione alle Canarie serve il certificato del condominio (art. 7.7 Ley 6/2025).
Cosa dice la Ley de Propiedad Horizontal
La riforma della Ley de Propiedad Horizontal introdotta dalla Ley Orgánica 1/2025, con effetto dal 3 aprile 2025, ha cambiato le regole per le abitazioni a uso turistico negli edifici in condominio.
| Questione | Cosa stabilisce | Articolo |
|---|---|---|
| Iniziare ad affittare come abitazione turistica | Serve l'approvazione espressa preventiva del condominio | Art. 7.3 LPH |
| Maggioranza necessaria | Approvare, limitare, sottoporre a condizioni o vietare l'attività richiede i 3/5 dei proprietari che rappresentino a loro volta i 3/5 delle quote | Art. 17.12 LPH |
| Spese condominiali | Si può deliberare un aumento fino al 20% per queste abitazioni | Art. 17.12 LPH |
| Effetti nel tempo | Le delibere non hanno effetto retroattivo | Art. 17.12 LPH |
| Abitazioni già in attività | Chi esercitava già l'attività e si era adeguato alla normativa turistica può continuare | DA 2ª LPH |
Nota che la maggioranza è doppia: i 3/5 dei proprietari e, in più, i 3/5 delle quote. In un complesso di bungalow a Maspalomas con molti proprietari che vivono altrove, chiedi all'amministratore come si contano i voti prima dell'assemblea.
Cosa aggiunge la Ley 6/2025 alle Canarie
La legge canaria aggiunge regole proprie per registrare una nuova casa vacanza:
- la casa vacanza in condominio non si autorizza se lo impediscono l'atto costitutivo, il regolamento o una delibera dell'assemblea (art. 5.1.c);
- nemmeno negli edifici in condominio configurati come struttura turistica, perché le loro unità sono «unità ricettive e non abitazioni» (art. 5.1.c, par. 2);
- la dichiarazione responsabile include una dichiarazione espressa sul condominio (art. 7.4.g);
- tra i documenti va presentato il certificato del condominio (art. 7.7).
L'art. 7 della Ley 6/2025 è stato modificato dalla Ley 7/2026, in vigore dal 15/08/2026, e il testo consolidato del BOE non riporta ancora questa modifica. Controlla il testo in vigore prima di presentare i documenti. Il resto della procedura lo spieghiamo in come si ottiene oggi una licenza per casa vacanza.
Se la tua casa era già in attività
Se affittavi già la casa come abitazione turistica prima della riforma e ti eri adeguato alla normativa turistica, la DA 2ª della LPH ti consente di continuare. Una delibera successiva dell'assemblea che limiti o vieti l'attività non ha effetto retroattivo (art. 17.12 LPH).
Questo non ti esonera dalla legge canaria: la tua abilitazione resta soggetta alle scadenze e alle opzioni della Ley 6/2025, che spieghiamo in cosa cambia se hai già la licenza. Sono due norme diverse che si applicano contemporaneamente.
Se vuoi iniziare adesso
L'ordine logico è questo:
- Leggi l'atto costitutivo e il regolamento. Se vietano già l'uso turistico, la Ley 6/2025 non consente l'abilitazione (art. 5.1.c).
- Chiedi all'amministratore se ci sono delibere dell'assemblea sulle case vacanza e fatti dare i verbali.
- Se non c'è nulla, chiedi che l'argomento venga inserito nell'ordine del giorno della prossima assemblea per ottenere l'approvazione espressa (art. 7.3 LPH).
- Con la delibera, chiedi il certificato del condominio, che ti servirà per la dichiarazione responsabile (art. 7.7 Ley 6/2025).
Ricorda che il condominio è solo uno dei requisiti: prima conviene verificare che la pianificazione urbanistica comunale consenta l'uso e che la casa rispetti l'anzianità minima.
Come andare d'accordo con i vicini
La legge stabilisce cosa può decidere il condominio. Ciò che decide in pratica, molte volte, è come funziona la convivenza giorno per giorno. Alcune cose che aiutano:
- regole della casa chiare per gli ospiti: orari di riposo, uso della piscina e delle zone comuni, rifiuti e raccolta differenziata, parcheggio, numero massimo di persone;
- un numero di telefono a disposizione del condominio o dell'amministratore, nel caso ci sia un problema con un ospite;
- pulizie e arrivi organizzati, senza valigie né sacchi nei corridoi;
- partecipare alle assemblee o, se vivi altrove, farti rappresentare;
- risolvere subito qualsiasi lamentela, prima che arrivi in assemblea.
Secondo la nostra esperienza, gli attriti con i vicini nascono di solito da piccole cose che si ripetono: rumore in terrazza a orari impropri, asciugamani sulla piscina condominiale o rifiuti lasciati fuori posto. Quando l'ospite riceve le regole prima di arrivare e il condominio sa chi chiamare, molti di questi problemi spariscono.
Se gestiamo la tua casa, l'assistenza agli ospiti è attiva 24 ore su 24, 7 giorni su 7, quindi per qualsiasi problema con un ospite c'è qualcuno che risponde. Detto questo, non siamo avvocati: se c'è un conflitto legale con il condominio, la cosa giusta è che lo esamini un avvocato.
Informazioni generali aggiornate al 5 ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un avvocato.
Fonti e note
- Ley de Propiedad Horizontal, artt. 7.3 e 17.12 e DA 2ª, nel testo della LO 1/2025: testo consolidato nel BOE.
- Ley 6/2025, del 10 dicembre, artt. 5.1.c, 7.4.g e 7.7: testo consolidato nel BOE. Alla data di questa guida non include la riforma del 2026.
- Ley 7/2026, del 31 luglio, che modifica la Ley 6/2025: BOC n. 163 del 14/08/2026 (PDF, pagg. 47-65).
- Le osservazioni indicate come «secondo la nostra esperienza» derivano dal nostro lavoro quotidiano con i proprietari; non sono statistiche.