Feriebolig og sameie: kan sameiet forby ferieutleie?

Ja, for framtiden. Siden 3. april 2025 har det krevd uttrykkelig forhåndsgodkjenning fra sameiet å begynne å leie ut en bolig i et seksjonert bygg som feriebolig (art. 7.3 LPH), og sameiemøtet kan godkjenne, begrense, sette vilkår for eller forby det med stemmene til 3/5 av eierne, som samtidig må utgjøre 3/5 av sameiebrøkene (art. 17.12 LPH). Slike vedtak har ikke tilbakevirkende kraft, og den som allerede leide ut før, kan fortsette (DA 2ª LPH). På Kanariøyene gir i tillegg Ley 6/2025 ikke godkjenning hvis skjøtet, vedtektene eller sameiemøtet er til hinder.

Hva Ley de Propiedad Horizontal sier

Endringen av Ley de Propiedad Horizontal (LPH, den spanske loven om eierseksjoner) gjennom Ley Orgánica 1/2025, med virkning fra 3. april 2025, endret reglene for turistboliger i bygninger med sameie.

Merk deg at flertallet er dobbelt: 3/5 av eierne og i tillegg 3/5 av sameiebrøkene. I et bungalowanlegg i Maspalomas med mange eiere som bor et annet sted, bør du spørre forvalteren hvordan stemmene telles før sameiemøtet.

Hva Ley 6/2025 legger til på Kanariøyene

Den kanariske loven har egne regler for å melde inn en ny bolig:

• feriebolig i et seksjonert bygg godkjennes ikke hvis stiftelsesdokumentet, vedtektene eller et vedtak i sameiemøtet er til hinder (art. 5.1.c);
• heller ikke i seksjonerte bygg som er innrettet som turistvirksomhet, fordi enhetene der er «overnattingsenheter og ikke boliger» (art. 5.1.c, 2. ledd);
• egenerklæringen (declaración responsable) inneholder en uttrykkelig bekreftelse om sameiet (art. 7.4.g);
• blant dokumentene må du legge fram en attest fra sameiet (art. 7.7).

Art. 7 i Ley 6/2025 ble endret ved Ley 7/2026, som har vært i kraft siden 15.08.2026, og den konsoliderte teksten i BOE har ennå ikke tatt inn endringen. Sjekk gjeldende ordlyd før du sender inn dokumentasjonen. Resten av prosessen forklarer vi i slik får du lisens for feriebolig i dag.

Hvis boligen din allerede var i drift

Leide du allerede ut boligen til turister før endringen og var registrert etter turistregelverket, kan du fortsette etter DA 2ª i LPH. Et senere vedtak i sameiemøtet som begrenser eller forbyr virksomheten, har ikke tilbakevirkende kraft (art. 17.12 LPH).

Det fritar deg ikke fra den kanariske loven: godkjenningen din er fortsatt underlagt fristene og mulighetene i Ley 6/2025, som vi forklarer i hva som endres hvis du allerede har lisens. Det er to ulike regelsett som gjelder samtidig.

Hvis du vil begynne nå

Den logiske rekkefølgen er denne:

1. Les stiftelsesdokumentet og vedtektene. Forbyr de allerede turistbruk, tillater ikke Ley 6/2025 godkjenning (art. 5.1.c).
2. Spør forvalteren om det finnes vedtak fra sameiemøtet om ferieboliger, og be om protokollene.
3. Finnes det ingenting, ber du om at saken settes på dagsordenen for neste sameiemøte for å få uttrykkelig godkjenning (art. 7.3 LPH).
4. Med vedtaket i hånd ber du om attesten fra sameiet, som du trenger til egenerklæringen (art. 7.7 Ley 6/2025).

Husk at sameiet bare er ett av kravene: først bør du forsikre deg om at den kommunale arealplanen tillater bruken, og at boligen oppfyller minstealderen.

Slik holder du et godt forhold til naboene

Loven setter grensene for hva sameiet kan bestemme. Det som i praksis ofte avgjør, er hvordan naboforholdet fungerer i hverdagen. Noen ting som hjelper:

• tydelige husregler for gjestene: hviletider, bruk av basseng og fellesområder, søppel og kildesortering, parkering og maksimalt antall personer;
• et kontaktnummer til sameiet eller forvalteren, i tilfelle det oppstår et problem med en gjest;
• organisert rengjøring og innsjekk, uten kofferter og poser i gangene;
• delta på sameiemøtene eller, hvis du bor et annet sted, la noen representere deg;
• løse klager raskt, før de havner på sameiemøtet.

Vår erfaring er at gnisninger med naboene som regel kommer av små ting som gjentar seg: støy på terrassen til sene tider, håndklær på solsengene ved fellesbassenget eller søppel som ikke havner der det skal. Når gjesten får husreglene før ankomst og sameiet vet hvem de skal ringe, forsvinner mange av disse problemene.

Forvalter vi boligen din, får gjestene hjelp 24/7, så det er alltid noen som svarer hvis det oppstår et avvik med en gjest. Men vi er ikke advokater: oppstår det en juridisk konflikt med sameiet, bør en advokat se på saken.

Generell informasjon, oppdatert 5. oktober 2026. Den erstatter ikke råd fra en advokat.