Location saisonnière et copropriété : peut-on vous l'interdire ?

Oui, pour l'avenir. Depuis le 3 avril 2025, commencer à louer en saisonnier un logement situé dans un immeuble en copropriété exige l'accord exprès et préalable de la copropriété (art. 7.3 LPH), et l'assemblée générale peut l'approuver, la limiter, la soumettre à conditions ou l'interdire par le vote des 3/5 des copropriétaires représentant 3/5 des quotes-parts (art. 17.12 LPH). Ces décisions ne sont pas rétroactives, et ceux qui exerçaient déjà l'activité auparavant peuvent continuer (DA 2ª LPH). Aux Canaries, en outre, la Ley 6/2025 n'autorise pas le logement si le titre, le règlement de copropriété ou l'assemblée générale s'y opposent.

Ce que dit la Ley de Propiedad Horizontal

La réforme de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, la loi espagnole sur la copropriété) opérée par la Ley Orgánica 1/2025, applicable depuis le 3 avril 2025, a changé les règles pour les logements à usage touristique situés dans des immeubles en copropriété.

Notez que la majorité est double : 3/5 des copropriétaires et, en plus, 3/5 des quotes-parts. Dans une résidence de bungalows à Maspalomas dont beaucoup de propriétaires vivent ailleurs, demandez au syndic comment les voix sont décomptées avant l'assemblée.

Ce qu'ajoute la Ley 6/2025 aux Canaries

La loi canarienne ajoute ses propres règles pour enregistrer un nouveau logement :

• la location saisonnière n'est pas autorisée en copropriété si le titre constitutif, le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale s'y opposent (art. 5.1.c) ;
• elle ne l'est pas non plus dans les immeubles en copropriété configurés comme établissement touristique, car leurs lots sont des « unités d'hébergement et non des logements » (art. 5.1.c, al. 2) ;
• la déclaration responsable comprend une déclaration expresse concernant la copropriété (art. 7.4.g) ;
• parmi les documents, il faut fournir le certificat de la copropriété (art. 7.7).

L'art. 7 de la Ley 6/2025 a été modifié par la Ley 7/2026, en vigueur depuis le 15/08/2026, et le texte consolidé du BOE n'intègre pas encore ce changement. Vérifiez la rédaction en vigueur avant de déposer les documents. Nous expliquons le reste de la procédure dans comment obtenir aujourd'hui une licence de location saisonnière.

Si votre logement était déjà loué avant

Si vous louiez déjà le logement en meublé de tourisme avant la réforme, dans le cadre de la réglementation touristique, la DA 2ª de la LPH vous permet de continuer. Une décision ultérieure de l'assemblée générale qui limite ou interdit l'activité n'a pas d'effet rétroactif (art. 17.12 LPH).

Cela ne vous dispense pas de la loi canarienne : votre autorisation reste soumise aux délais et aux options de la Ley 6/2025, que nous détaillons dans ce qui change si vous avez déjà une licence. Ce sont deux textes distincts qui s'appliquent en même temps.

Si vous voulez commencer maintenant

L'ordre logique est le suivant :

1. Lisez le titre constitutif et le règlement de copropriété. S'ils interdisent déjà l'usage touristique, la Ley 6/2025 ne permet pas l'autorisation (art. 5.1.c).
2. Demandez au syndic s'il existe des décisions d'assemblée sur les locations saisonnières et réclamez les procès-verbaux.
3. S'il n'y a rien, demandez l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée pour obtenir l'accord exprès (art. 7.3 LPH).
4. Une fois l'accord obtenu, demandez le certificat de la copropriété, dont vous aurez besoin pour la déclaration responsable (art. 7.7 Ley 6/2025).

N'oubliez pas que la copropriété n'est qu'une des conditions : il vaut mieux confirmer d'abord que l'urbanisme municipal permet cet usage et que le logement a l'ancienneté minimale.

Comment bien s'entendre avec les voisins

La loi fixe ce que la copropriété peut décider. Ce qui pèse dans la pratique, bien souvent, c'est la manière dont se passe la vie commune au quotidien. Quelques points qui aident :

• un règlement intérieur clair pour les voyageurs : heures de repos, usage de la piscine et des parties communes, poubelles et tri, stationnement, nombre maximal de personnes ;
• un numéro de contact pour la copropriété ou le syndic, en cas de problème avec un voyageur ;
• des ménages et des arrivées organisés, sans valises ni sacs dans les couloirs ;
• assister aux assemblées ou, si vous vivez ailleurs, vous y faire représenter ;
• régler rapidement toute plainte, avant qu'elle n'arrive en assemblée.

D'après notre expérience, les frictions avec les voisins viennent généralement de petites choses qui se répètent : du bruit sur la terrasse à des heures indues, des serviettes laissées à la piscine commune ou des poubelles laissées au mauvais endroit. Quand le voyageur reçoit le règlement avant d'arriver et que la copropriété sait qui appeler, beaucoup de ces problèmes disparaissent.

Si nous gérons votre logement, l'assistance aux voyageurs fonctionne 24 h/24, 7 j/7 : tout incident avec un voyageur trouve donc quelqu'un pour répondre. En revanche, nous ne sommes pas avocats : en cas de litige juridique avec la copropriété, il est préférable qu'un avocat s'en occupe.

Information générale mise à jour le 5 octobre 2026. Elle ne remplace pas les conseils d'un avocat.