Se la tua casa era già abilitata come casa vacanza quando è entrata in vigore la Ley 6/2025 (13 dicembre 2025), puoi continuare ad affittarla, ma ormai con una scadenza: la legge concede cinque anni, con una sola proroga possibile, e apre la strada dell'uso turistico consolidato presso il comune se sei sia proprietario sia titolare. La legge è già stata modificata dalla Ley 7/2026. Prima di decidere, verifica a nome di chi è l'abilitazione e raccogli le prove che la casa ha funzionato senza interruzioni.
In breve
- In vigore dal 13/12/2025 e modificata dalla Ley 7/2026 dal 15/08/2026 (il testo consolidato del BOE non lo riporta ancora).
- Case già abilitate: cinque anni di periodo transitorio, prorogabili una sola volta fino a cinque anni in più (DT 2ª).
- Proprietario e titolare con più di un anno di attività ininterrotta prima della legge: può dichiarare l'uso turistico consolidato presso il comune (DT 1ª).
- Numero di registro in tutti gli annunci (art. 8.6).
- Metti in ordine i documenti subito e parla con un avvocato prima di scegliere la strada.
Cos'è la Ley 6/2025 e quali date contano
La Ley 6/2025, del 10 dicembre, di ordinamento sostenibile dell'uso turistico delle abitazioni, è la nuova legge canaria sulle case vacanza: dove si può affittare ai turisti, con quali requisiti, per quanto tempo e cosa succede alle case che erano già in attività. È stata pubblicata nel BOC (il bollettino ufficiale delle Canarie) n. 246 il 12/12/2025 ed è entrata in vigore il giorno successivo (DF 5ª).
Nell'estate del 2026 è arrivata una riforma. La Ley 7/2026, del 31 luglio, ha modificato gli articoli 4, 7 e 9, la DA 3ª, le DT 1ª e 7ª e la DF 3ª; ha aggiunto gli articoli 11 e 12 e una nuova DT 10ª, e ha soppresso la DT 6ª. Attenzione: se consulti la legge nel BOE, il testo consolidato non include ancora queste modifiche. Per la versione attuale bisogna leggere anche la Ley 7/2026 nel BOC n. 163.
| Data | Cosa succede |
|---|---|
| 13/12/2025 | Entra in vigore la Ley 6/2025 (DF 5ª) |
| 15/08/2026 | Entra in vigore la Ley 7/2026, che la modifica (DF 11ª) |
| 31/07/2027 | Termine per presentare la comunicazione preventiva di attività classificate, se non è stata presentata a suo tempo (DT 10ª) |
Cosa dice la legge se hai già una casa abilitata
Tutti dicono «licenza», ma la legge parla di abilitazione, ottenuta con una dichiarazione responsabile. Per chi ce l'aveva già ci sono diverse strade.
Cinque anni per continuare (DT 2ª)
Le case già abilitate possono continuare a funzionare per un periodo transitorio di cinque anni (DT 2ª). C'è una sfumatura da leggere due volte: se la casa è gestita da una persona o da un'impresa diversa dal proprietario, l'abilitazione termina quando scade quel contratto di gestione (DT 2ª).
Una sola proroga, fino a cinque anni in più (DT 2ª)
Puoi chiedere al cabildo (il governo dell'isola) una proroga fino a cinque anni in più. Ce n'è una sola e va motivata: devi dimostrare che il periodo transitorio non compensa la perdita del titolo. La domanda si presenta entro i primi quattro anni e, se il cabildo non risponde entro sei mesi, si intende respinta (DT 2ª).
Non lasciarla per ultima: prepara la motivazione per tempo e con un avvocato.
Fino a 20 anni in cambio di affitti di lunga durata (DT 3ª)
La DT 3ª consente di continuare fino a 20 anni in cambio della messa a disposizione di abitazioni in affitto di lunga durata. Verifica le condizioni con un avvocato prima di contarci.
L'uso turistico consolidato (DT 1ª)
È la strada per chi vuole continuare a lungo termine: presentare una dichiarazione responsabile di uso turistico consolidato al comune, non al cabildo, entro il termine di cinque anni (DT 1ª). Per accedervi devi:
- essere sia proprietario della casa sia titolare dell'abilitazione;
- dimostrare un'attività effettiva e ininterrotta di più di un anno prima dell'entrata in vigore della legge;
- accettare che, finché dura, la casa non avrà uso residenziale;
- avere il parere del cabildo, che è vincolante se negativo.
In cambio, la casa resta fuori dal limite di validità dell'art. 10. L'uso consolidato si perde in vari casi, tra cui la vendita della casa. Dopo la Ley 7/2026, in caso di eredità l'erede può continuare fino a dieci anni (DT 1ª). Questa disposizione è una di quelle modificate dalla riforma, quindi non leggerla nel testo consolidato del BOE.
| Strada | Cosa ti consente | Requisiti principali |
|---|---|---|
| Periodo transitorio (DT 2ª) | Continuare per cinque anni | Avere l'abilitazione. Se la gestisce un terzo, finisce con il suo contratto |
| Proroga (DT 2ª) | Fino a cinque anni in più, una sola volta | Chiederla al cabildo nei primi quattro anni e dimostrare che il termine non compensa la perdita del titolo |
| Affitto di lunga durata (DT 3ª) | Fino a 20 anni | Mettere abitazioni in affitto di lunga durata, alle condizioni della DT 3ª |
| Uso turistico consolidato (DT 1ª) | Continuare senza il limite dell'art. 10 | Dichiarazione al comune; essere proprietario e titolare; più di un anno di attività ininterrotta prima della legge; si perde con la vendita |
Rinnovo delle dichiarazioni (art. 10)
Ogni dichiarazione responsabile ha una validità di cinque anni, o di dieci a El Hierro, La Gomera, La Palma e nei comuni a rischio spopolamento. Si rinnova con una nuova dichiarazione nel mese precedente alla scadenza, a condizione che la zona resti idonea, non sia dichiarata sotto pressione e ci sia un certificato comunale favorevole. Se non si rinnova, la cancellazione è definitiva (art. 10).
Numero di registro in tutti gli annunci (art. 8.6)
Qualsiasi annuncio della casa, su Booking.com, su Airbnb o sul tuo sito, deve mostrare il numero di registro (art. 8.6). Pubblicare un annuncio senza è un'infrazione molto grave (art. 75 Ley 7/1995).
Sanzioni
Continuare a gestire una casa con il titolo estinto è un'infrazione grave, con multe da 15.000 a 150.000 € (art. 383.3 Ley 4/2017, secondo la DF 2ª della Ley 6/2025). In generale, la Ley 7/1995 prevede multe fino a 1.500 € per le infrazioni lievi, da 1.501 a 30.000 € per le gravi e da 30.001 a 300.000 € per le molto gravi (art. 79).
Comunicazione preventiva di attività classificate (DT 10ª)
È una novità della Ley 7/2026. Se hai dichiarato la casa prima della legge senza presentare la comunicazione preventiva di attività classificate, hai tempo fino al 31/07/2027 per presentarla; altrimenti devi cessare l'attività (DT 10ª).
Cosa significa per te
La legge fa partire il conto alla rovescia, e la strada che ti conviene dipende dal tuo caso:
L'abilitazione è a tuo nome e sei il proprietario. Prendiamo un bungalow a Maspalomas che affitti da anni. Hai aperte le diverse strade, compreso l'uso consolidato, se puoi dimostrare l'attività ininterrotta.
L'abilitazione è a nome di una società di gestione o di un'agenzia precedente. Per esempio, un appartamento a Playa del Inglés registrato da un'impresa. Se a gestirla è qualcuno diverso dal proprietario, il periodo transitorio finisce con quel contratto (DT 2ª), e l'uso consolidato richiede di essere sia proprietario sia titolare (DT 1ª). Chiarisci questo punto prima di tutto; se pensi di cambiare agenzia, parlane prima con il tuo avvocato.
Pensi di vendere o di lasciarla in eredità. L'uso consolidato si perde con la vendita, quindi l'acquirente non lo riceve; l'erede, dopo la Ley 7/2026, può continuare fino a dieci anni (DT 1ª).
La casa è rimasta ferma. Se ci sono stati mesi senza attività, per esempio per una ristrutturazione, chiedi a un avvocato come incide sul requisito dell'attività ininterrotta.
Secondo la nostra esperienza, capita abbastanza spesso che il proprietario non sappia con certezza a nome di chi risulta l'abilitazione, soprattutto quando la casa è stata registrata da un'agenzia precedente. Si verifica in fretta e cambia molto le opzioni.
Cosa fare adesso
- Trova il numero di registro e la documentazione dell'abilitazione.
- Verifica a nome di chi è (tuo, di una società, di una società di gestione, di un'agenzia precedente) e se coincide con il proprietario.
- Segnati le date che ti riguardano: fine del periodo transitorio e fine dei primi quattro anni per chiedere la proroga.
- Raccogli le prove di attività continuativa: storico delle prenotazioni, rendiconti delle piattaforme, fatture, comunicazioni della registrazione degli ospiti e dichiarazioni fiscali.
- Controlla se hai presentato la comunicazione preventiva di attività classificate. Se no, il termine è il 31/07/2027 (DT 10ª).
- Verifica che tutti i tuoi annunci mostrino il numero di registro (art. 8.6). Comuni e cabildos devono approvare piani di verifica delle case esistenti (DA 2ª), quindi conviene avere tutto in ordine.
- Parla con un avvocato prima di scegliere la strada: ognuna ha conseguenze diverse (l'uso consolidato, per esempio, impedisce l'uso residenziale finché dura).
Come possiamo aiutarti
Canarias Prime Homes non è uno studio legale. Possiamo aiutarti a mettere in ordine la documentazione e lo storico della casa e coordinarci con il tuo avvocato. Nelle case che gestiamo, gli annunci restano sui tuoi account e registriamo gli ospiti nel sistema ufficiale, quindi lo storico dell'attività resta a tua disposizione.
Se vuoi registrare una nuova casa vacanza, leggi se oggi si può ottenere una nuova licenza; se il dubbio riguarda i vicini, cosa può decidere il condominio.
Informazioni generali aggiornate al 5 ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un avvocato.
Fonti e note
- Ley 6/2025, del 10 dicembre, di ordinamento sostenibile dell'uso turistico delle abitazioni: testo consolidato nel BOE (BOC n. 246 del 12/12/2025; BOE n. 308 del 23/12/2025). Alla data di questa guida non include la riforma del 2026.
- Ley 7/2026, del 31 luglio, che modifica la Ley 6/2025: BOC n. 163 del 14/08/2026 (PDF, pagg. 47-65) e scheda nel BOE.
- Regime sanzionatorio: Ley 4/2017, art. 383.3 (in relazione alla DF 2ª della Ley 6/2025), e Ley 7/1995, artt. 75 e 79.
- Le osservazioni indicate come «secondo la nostra esperienza» derivano dal nostro lavoro quotidiano con i proprietari; non sono statistiche.