Se affitti la tua casa vacanza, devi comunicare i dati degli ospiti e della prenotazione al sistema ufficiale del Ministerio del Interior (il Ministero dell'Interno spagnolo), SES.Hospedajes. Il termine è di massimo 24 ore dalla prenotazione e di nuovo dall'arrivo degli ospiti (art. 6.3 RD 933/2021). Se lo fai in modo professionale, devi anche conservare il registro per tre anni. Omettere queste comunicazioni può essere un'infrazione grave. Nelle case che gestiamo, ce ne occupiamo noi.
In breve
- La norma è il Real Decreto 933/2021, e riguarda anche appartamenti, bungalow e alloggi turistici simili (art. 2.1).
- Si comunicano i dati di ogni ospite e della transazione: contratto, date, immobile e pagamento (allegato I).
- Ci sono due momenti con un termine di 24 ore: la prenotazione (o il suo annullamento) e l'inizio del soggiorno (art. 6.3).
- Chi affitta in modo professionale conserva il registro per tre anni; chi non è professionista fa solo le comunicazioni (art. 5.3 e 5.4).
- Saltare le comunicazioni è un'infrazione grave, con multe a partire da 601 € (LO 4/2015).
Cos'è la registrazione degli ospiti e chi riguarda
Il Real Decreto 933/2021 obbliga chi offre servizi di alloggio a registrare e comunicare i dati dei propri clienti. Si applica sia che l'attività sia professionale sia che non lo sia, e include espressamente «appartamenti, bungalow e altri alloggi simili a carattere turistico» (art. 2.1). Il preambolo cita le abitazioni turistiche di breve durata.
In pratica: se hai un appartamento a Playa del Inglés o un bungalow a Maspalomas affittato a notte ai turisti, la cosa ti riguarda, sia che lo gestisca tu sia che lo gestisca un'agenzia. È un obbligo diverso dall'abilitazione turistica regolata dalla Ley 6/2025.
Quali dati bisogna raccogliere
L'allegato I del regio decreto distingue due blocchi:
| Blocco | Dati |
|---|---|
| Ospiti | Nome e cognome, sesso, documento d'identità e relativo numero di supporto, nazionalità, data di nascita, residenza, telefono, email, numero di ospiti e, se ci sono minori, rapporto di parentela |
| Transazione | Dati del contratto, date e orari, dati dell'immobile e dati del pagamento |
Sono parecchi dati, quindi conviene chiederli prima dell'arrivo e non di fretta sulla porta.
Termini: 24 ore
La comunicazione va fatta immediatamente e, in ogni caso, entro un massimo di 24 ore (art. 6.3):
| Momento | Cosa si comunica | Termine massimo |
|---|---|---|
| Prenotazione o contratto | Dati della prenotazione | 24 ore dalla prenotazione |
| Annullamento | La cancellazione di quella prenotazione | 24 ore dall'annullamento |
| Inizio del soggiorno | Dati degli ospiti che arrivano | 24 ore dall'arrivo |
Un esempio: una famiglia prenota a marzo una settimana di agosto a Puerto Rico. La prima comunicazione va fatta entro le 24 ore successive alla prenotazione di marzo, la seconda entro le 24 ore successive al loro arrivo ad agosto. Se a giugno cancellano, anche l'annullamento va comunicato entro 24 ore.
Per quanto tempo vanno conservati i dati
Chi offre il servizio in modo professionale deve conservare il registro per tre anni dalla fine del servizio (art. 5.3). L'attività non professionale è esentata dal tenere e conservare il registro, ma deve comunque fare le comunicazioni (art. 5.4).
Se non sai con certezza in quale dei due casi rientri, chiedi al tuo consulente o a un avvocato prima di cancellare qualsiasi cosa.
SES.Hospedajes
Le comunicazioni si fanno tramite SES.Hospedajes, la piattaforma del Ministerio del Interior, attivata il 2 dicembre 2024 secondo il comunicato stampa de La Moncloa.
Sanzioni
Il regime sanzionatorio è nella Ley Orgánica 4/2015:
- non tenere i registri o non fare le comunicazioni è un'infrazione grave (art. 36.20), con multa da 601 a 30.000 € (art. 39.1);
- le irregolarità nell'adempimento sono un'infrazione lieve (art. 37.9), con multa da 100 a 600 €.
Con una buona procedura è facile essere in regola: un modulo da compilare prima dell'arrivo, un controllo il giorno del check-in e l'invio sul momento.
Come proteggere la privacy dei tuoi ospiti
Gestirai documenti d'identità, numeri di telefono ed email di persone che si fidano di te. Al di là di quanto richiede ogni norma, ci sono abitudini semplici che riducono i rischi:
- chiedi solo i dati necessari per la registrazione;
- spiega all'ospite perché li chiedi;
- evita di conservare foto dei passaporti sul telefono o nelle chat di messaggistica;
- limita chi ha accesso a queste informazioni;
- cancella ciò che non ti serve più alla fine del termine che ti riguarda, e chiedi a un professionista se hai dubbi sulla protezione dei dati.
Come lo facciamo in Canarias Prime Homes
Nelle case che gestiamo, registriamo gli ospiti nel sistema ufficiale, SES.Hospedajes, come parte della gestione, quindi non devi stare dietro a ogni prenotazione. È un compito in più che si aggiunge a tutti gli altri quando gestisci la casa da solo, come raccontiamo in gestire la tua casa da lontano.
Secondo la nostra esperienza, la maggior parte degli ospiti accetta senza problemi di fornire i dati quando gli si spiega prima dell'arrivo che in Spagna è un obbligo di legge. Ciò che crea attrito è chiederli di fretta sulla porta.
Per il resto di quanto la legge richiede a una casa vacanza, trovi le nostre guide sulla licenza e sul condominio.
Informazioni generali aggiornate al 5 ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un avvocato.
Fonti e note
- Real Decreto 933/2021 (BOE n. 257 del 27/10/2021): testo nel BOE. Artt. 2.1, 5.3, 5.4 e 6.3 e allegato I.
- Attivazione di SES.Hospedajes: comunicato stampa de La Moncloa, 02/12/2024.
- Ley Orgánica 4/2015, artt. 36.20, 37.9 e 39.1: testo nel BOE.
- I consigli sulla privacy sono raccomandazioni pratiche, non un'analisi giuridica sulla protezione dei dati.
- Le osservazioni indicate come «secondo la nostra esperienza» derivano dal nostro lavoro quotidiano con i proprietari; non sono statistiche.