Ley 6/2025 über Ferienwohnungen auf den Kanaren: Was sich ändert, wenn Sie schon eine Lizenz haben

Wenn Ihre Wohnung beim Inkrafttreten der Ley 6/2025 (13. Dezember 2025) bereits als Ferienwohnung zugelassen war, dürfen Sie sie weiter vermieten, allerdings jetzt mit Frist: Das Gesetz gibt fünf Jahre, mit nur einer möglichen Verlängerung, und eröffnet die Möglichkeit, bei der Gemeinde (ayuntamiento) die gefestigte touristische Nutzung zu erklären, wenn Sie gleichzeitig Eigentümer und Inhaber der Zulassung sind. Das Gesetz wurde bereits durch die Ley 7/2026 geändert. Prüfen Sie vor jeder Entscheidung, auf wessen Namen die Zulassung läuft, und sammeln Sie Nachweise dafür, dass die Wohnung ohne Unterbrechung vermietet wurde.

Was die Ley 6/2025 ist und welche Daten zählen

Die Ley 6/2025 vom 10. Dezember über die nachhaltige Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnungen (de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas) ist das neue kanarische Gesetz über Ferienwohnungen: wo an Touristen vermietet werden darf, unter welchen Voraussetzungen, wie lange und was mit den Wohnungen geschieht, die bereits vermietet wurden. Es wurde am 12.12.2025 im BOC Nr. 246 (Amtsblatt der Kanaren) veröffentlicht und trat am folgenden Tag in Kraft (DF 5ª, fünfte Schlussbestimmung).

Im Sommer 2026 folgte eine Reform. Die Ley 7/2026 vom 31. Juli änderte die Artikel 4, 7 und 9, die DA 3ª (Zusatzbestimmung), die DT 1ª und 7ª (Übergangsbestimmungen) und die DF 3ª; sie fügte die Artikel 11 und 12 sowie eine neue DT 10ª hinzu und strich die DT 6ª. Achtung: Wenn Sie das Gesetz im BOE (dem spanischen Staatsanzeiger) nachlesen, enthält der konsolidierte Text diese Änderungen noch nicht. Für die aktuelle Fassung müssen Sie zusätzlich die Ley 7/2026 im BOC Nr. 163 lesen.

Was das Gesetz sagt, wenn Ihre Wohnung bereits zugelassen ist

Alle sprechen von „Lizenz“, das Gesetz spricht aber von Zulassung (habilitación), die man mit einer verbindlichen Eigenerklärung (declaración responsable) erhält. Wer sie bereits hatte, hat mehrere Wege.

Fünf Jahre zum Weitermachen (DT 2ª)

Bereits zugelassene Wohnungen dürfen während einer Übergangszeit von fünf Jahren weiter betrieben werden (DT 2ª). Ein Detail sollten Sie zweimal lesen: Wenn die Wohnung von einer anderen Person oder Firma als dem Eigentümer betrieben wird, endet die Zulassung mit dem Ende dieses Betreibervertrags (DT 2ª).

Eine einzige Verlängerung um bis zu fünf weitere Jahre (DT 2ª)

Sie können beim cabildo (Inselverwaltung) eine Verlängerung um bis zu fünf weitere Jahre beantragen. Es gibt nur eine, und sie muss begründet werden: Sie müssen nachweisen, dass die Übergangszeit den Verlust des Titels nicht ausgleicht. Der Antrag ist innerhalb der ersten vier Jahre zu stellen, und wenn der cabildo nicht innerhalb von sechs Monaten antwortet, gilt er als abgelehnt (DT 2ª).

Lassen Sie es nicht bis zum Schluss liegen: Bereiten Sie die Begründung rechtzeitig und mit einem Anwalt vor.

Bis zu 20 Jahre gegen Langzeitvermietung (DT 3ª)

Die DT 3ª erlaubt es, bis zu 20 Jahre weiterzumachen, wenn im Gegenzug Wohnungen langfristig vermietet werden. Prüfen Sie die Bedingungen mit einem Anwalt, bevor Sie damit planen.

Die gefestigte touristische Nutzung (DT 1ª)

Das ist der Weg für alle, die langfristig weitermachen wollen: eine verbindliche Eigenerklärung der gefestigten touristischen Nutzung (declaración responsable de uso turístico consolidado) bei der Gemeinde, nicht beim cabildo, innerhalb der Frist von fünf Jahren (DT 1ª). Um diesen Weg zu nutzen, müssen Sie:

• gleichzeitig Eigentümer der Wohnung und Inhaber der Zulassung sein;
• eine tatsächliche und ununterbrochene Vermietung von mehr als einem Jahr vor dem Inkrafttreten des Gesetzes nachweisen;
• akzeptieren, dass die Wohnung, solange diese Nutzung besteht, nicht zu Wohnzwecken genutzt wird;
• über den Bericht des cabildo verfügen, der bindend ist, wenn er negativ ausfällt.

Im Gegenzug fällt die Wohnung nicht unter die Geltungsdauer nach Art. 10. Die gefestigte Nutzung erlischt in mehreren Fällen, unter anderem beim Verkauf der Wohnung. Nach der Ley 7/2026 kann der Erbe im Erbfall bis zu zehn Jahre weitermachen (DT 1ª). Diese Bestimmung gehört zu denen, die die Reform geändert hat; lesen Sie sie also nicht im konsolidierten Text des BOE nach.

Erneuerung der Erklärungen (Art. 10)

Jede verbindliche Eigenerklärung gilt fünf Jahre, auf El Hierro, La Gomera, La Palma und in Gemeinden mit demografischen Herausforderungen (municipios de reto demográfico) zehn Jahre. Sie wird mit einer neuen Erklärung im Monat vor dem Ablauf erneuert, sofern das Gebiet weiterhin geeignet ist, nicht als angespannt erklärt wurde und eine positive Bescheinigung der Gemeinde vorliegt. Wird sie nicht erneuert, ist die Abmeldung endgültig (Art. 10).

Registriernummer in allen Inseraten (Art. 8.6)

Jedes Inserat der Wohnung, ob auf Booking.com, Airbnb oder Ihrer eigenen Website, muss die Registriernummer zeigen (Art. 8.6). Ohne sie zu inserieren ist ein sehr schwerer Verstoß (Art. 75 Ley 7/1995).

Sanktionen

Eine Wohnung mit erloschenem Titel weiter zu vermieten, ist ein schwerer Verstoß, mit Bußgeldern von 15.000 bis 150.000 € (Art. 383.3 Ley 4/2017, gemäß DF 2ª der Ley 6/2025). Allgemein sieht die Ley 7/1995 Bußgelder von bis zu 1.500 € für leichte, von 1.501 bis 30.000 € für schwere und von 30.001 bis 300.000 € für sehr schwere Verstöße vor (Art. 79).

Vorabmitteilung für genehmigungspflichtige Tätigkeiten (DT 10ª)

Das ist neu mit der Ley 7/2026. Wenn Sie die Wohnung vor dem Gesetz angemeldet haben, ohne die Vorabmitteilung für genehmigungspflichtige Tätigkeiten (comunicación previa de actividades clasificadas) einzureichen, haben Sie bis zum 31.07.2027 Zeit dafür; andernfalls müssen Sie die Vermietung einstellen (DT 10ª).

Was das für Sie bedeutet

Das Gesetz setzt eine Uhr in Gang, und welcher Weg für Sie passt, hängt von Ihrem Fall ab:

Die Zulassung läuft auf Ihren Namen und Sie sind der Eigentümer. Nehmen wir einen Bungalow in Maspalomas, den Sie seit Jahren vermieten. Ihnen stehen die verschiedenen Wege offen, einschließlich der gefestigten Nutzung, wenn Sie die ununterbrochene Vermietung nachweisen können.

Die Zulassung läuft auf eine Betreiberfirma oder einen früheren Verwalter. Zum Beispiel ein Apartment in Playa del Inglés, das eine Firma angemeldet hat. Wenn jemand anderes als der Eigentümer die Wohnung betreibt, endet die Übergangszeit mit diesem Vertrag (DT 2ª), und die gefestigte Nutzung setzt voraus, dass man gleichzeitig Eigentümer und Inhaber ist (DT 1ª). Klären Sie das vor allem anderen; wenn Sie überlegen, den Verwalter zu wechseln, sprechen Sie vorher mit Ihrem Anwalt.

Sie planen, die Wohnung zu verkaufen oder zu vererben. Die gefestigte Nutzung erlischt beim Verkauf, der Käufer übernimmt sie also nicht; der Erbe kann nach der Ley 7/2026 bis zu zehn Jahre weitermachen (DT 1ª).

Die Wohnung stand eine Zeit lang leer. Wenn es Monate ohne Vermietung gab, etwa wegen einer Renovierung, klären Sie mit einem Anwalt, wie sich das auf die Voraussetzung der ununterbrochenen Vermietung auswirkt.

Unserer Erfahrung nach wissen Eigentümer recht häufig nicht genau, auf wessen Namen die Zulassung läuft, vor allem wenn ein früherer Verwalter die Wohnung angemeldet hat. Das lässt sich schnell prüfen und verändert die Möglichkeiten erheblich.

Was Sie jetzt tun sollten

1. Suchen Sie die Registriernummer und die Unterlagen zur Zulassung heraus.
2. Prüfen Sie, auf wessen Namen sie läuft (Ihren eigenen, eine Gesellschaft, eine Betreiberfirma, einen früheren Verwalter) und ob das mit dem Eigentümer übereinstimmt.
3. Notieren Sie die Daten, die Sie betreffen: Ende der Übergangszeit und Ende der ersten vier Jahre für den Verlängerungsantrag.
4. Sammeln Sie Nachweise für die durchgehende Vermietung: Buchungshistorie, Abrechnungen der Plattformen, Rechnungen, Meldungen der Gästeregistrierung und Steuererklärungen.
5. Prüfen Sie, ob Sie die Vorabmitteilung für genehmigungspflichtige Tätigkeiten eingereicht haben. Falls nicht, ist die Frist der 31.07.2027 (DT 10ª).
6. Prüfen Sie, ob alle Ihre Inserate die Registriernummer zeigen (Art. 8.6). Gemeinden und cabildos müssen Kontrollpläne für die bestehenden Wohnungen beschließen (DA 2ª), daher sollten Sie alles in Ordnung haben.
7. Sprechen Sie mit einem Anwalt, bevor Sie einen Weg wählen: Jeder hat andere Folgen (die gefestigte Nutzung zum Beispiel schließt die Nutzung zu Wohnzwecken aus, solange sie besteht).

Wie wir Ihnen helfen können

Canarias Prime Homes ist keine Anwaltskanzlei. Wir können Ihnen helfen, die Unterlagen und die Vermietungshistorie der Wohnung zu ordnen, und uns mit Ihrem Anwalt abstimmen. Bei den Wohnungen, die wir verwalten, bleiben die Inserate in Ihren eigenen Konten, und wir registrieren die Gäste im offiziellen System, sodass Ihnen die Vermietungshistorie zur Verfügung steht.

Wenn Sie eine neue Wohnung anmelden möchten, lesen Sie, ob man heute noch eine neue Lizenz bekommt; geht es um die Nachbarn, lesen Sie, was die Eigentümergemeinschaft entscheiden darf.

Allgemeine Informationen, Stand 5. Oktober 2026. Sie ersetzen keine anwaltliche Beratung.