Sí, pero solo si se cumplen a la vez varias condiciones: que el planeamiento de tu municipio permita expresamente el uso turístico de viviendas en esa zona (art. 3.3 Ley 6/2025), que la vivienda tenga la antigüedad mínima, que no sea vivienda protegida, que la zona no esté declarada tensionada y que la comunidad no lo impida. Si todo encaja, se presenta una declaración responsable ante el cabildo, que inscribe la vivienda en el Registro General Turístico. La habilitación dura cinco años (diez en algunos casos) y se puede renovar.
En corto
- Lo primero es el planeamiento: si no permite expresamente el uso, no hay habilitación posible (art. 3.3).
- La vivienda debe tener al menos 10 años, o 5 en las islas verdes y los municipios de reto demográfico (art. 5.1.a).
- La declaración responsable se presenta en el cabildo, no en el ayuntamiento (art. 7).
- Hace falta memoria técnica, cédula urbanística y, en propiedad horizontal, certificado de la comunidad (art. 7.7).
- Varios artículos cambiaron con la Ley 7/2026; el texto consolidado del BOE todavía no lo refleja.
- Si no es viable, hay otras salidas para la vivienda: temporada, larga duración, venta o mejora para uso residencial.
Requisitos para una vivienda vacacional nueva
Todo el mundo dice «licencia», aunque la Ley 6/2025 habla de habilitación, que se obtiene con una declaración responsable. Antes de llegar a ese papel, la vivienda y la zona tienen que pasar este filtro:
| Requisito | Qué exige | Dónde está |
|---|---|---|
| Planeamiento | El plan municipal debe permitir expresamente el uso de vivienda vacacional en la zona. Si el ayuntamiento no lo adapta, el cabildo puede tramitar con ordenación subsidiaria | Art. 3.3 y DT 8ª |
| Antigüedad | 10 años; 5 en las islas verdes y en municipios de reto demográfico. El planeamiento puede reducirla, salvo en zona tensionada | Art. 5.1.a |
| Tipo de vivienda | No se admite la infravivienda ni la vivienda sujeta a protección pública u oficial o a precio tasado en los últimos 10 años | Art. 4.4.g y h |
| Zona tensionada | Si la zona se declara de mercado residencial tensionado, se suspenden automáticamente las nuevas habilitaciones | Art. 5.1.b |
| Comunidad de propietarios | No se autoriza si lo impiden el título, los estatutos o un acuerdo de la junta | Art. 5.1.c; arts. 7.3 y 17.12 LPH |
| Edificio turístico | No cabe en edificios en propiedad horizontal configurados como establecimiento turístico: sus unidades son «unidades alojativas y no viviendas» | Art. 5.1.c, párr. 2º |
El planeamiento es el filtro que más pesa. La ley obliga a reservar para uso residencial al menos el 90 % de la edificabilidad residencial o de las viviendas de cada ámbito, y el 80 % en La Palma, La Gomera y El Hierro (art. 4.1). Además, los ayuntamientos no tienen una obligación expresa de adaptar su planeamiento en cinco años; si no lo hacen, el cabildo tramita con ordenación subsidiaria (DT 8ª).
Un ejemplo: un piso de 2012 en Arguineguín cumpliría por antigüedad, pero eso no basta. Antes de nada hay que comprobar si el planeamiento de Mogán permite expresamente el uso en esa zona y qué dicen los estatutos del edificio. La comunidad tiene su propia guía: vivienda vacacional y comunidad de propietarios.
Ten en cuenta que el art. 4 fue modificado por la Ley 7/2026. Si tu caso depende de él, consulta la redacción vigente en el BOC nº 163 de 14/08/2026.
Declaración responsable: cómo se tramita
La habilitación nueva se obtiene con una declaración responsable ante el cabildo de tu isla (art. 7). En ella declaras que cumples los requisitos, e incluye una declaración expresa sobre la comunidad de propietarios (art. 7.4.g). Con esa declaración, el cabildo inscribe la vivienda de oficio en el Registro General Turístico (art. 8).
No confundas este trámite con la declaración de uso turístico consolidado, que va al ayuntamiento y es solo para viviendas que ya estaban habilitadas antes de la ley. Lo explicamos en qué cambia con la Ley 6/2025 si ya tienes licencia.
Documentación necesaria
Junto con la declaración responsable, el art. 7.7 pide:
- memoria técnica de la vivienda;
- certificado de la comunidad de propietarios, si el edificio está en propiedad horizontal;
- cédula urbanística.
El art. 7 es otro de los que cambió la Ley 7/2026, así que conviene que tu técnico revise la lista con la redacción actual antes de presentar nada.
Una aclaración útil: en el texto de la Ley 6/2025 que hemos revisado no aparecen como requisitos propios un seguro obligatorio, una placa distintiva ni la cédula de habitabilidad. Otra cosa es que te convenga tener un buen seguro, que es una decisión tuya.
Registro General Turístico
No hay que pedir la inscripción aparte: el cabildo la hace de oficio a partir de la declaración (art. 8). A partir de ahí la vivienda tiene un número de registro, que debe aparecer en todos sus anuncios, y la inscripción se notifica al Registro de la Propiedad (art. 8.6).
Después vienen varias comunicaciones entre administraciones (art. 9):
- el cabildo notifica la inscripción al ayuntamiento, y esa notificación equivale a la comunicación previa de cambio de uso (art. 9.1);
- el ayuntamiento avisa a las compañías suministradoras (art. 9.2);
- tú, como titular, declaras el cambio de uso al Catastro (art. 9.1).
De esas comunicaciones, la del Catastro es la que te toca hacer a ti. El art. 9 también fue modificado por la Ley 7/2026.
Cuánto dura la habilitación y cómo se renueva
Cada declaración vale cinco años; diez en El Hierro, La Gomera, La Palma y los municipios de reto demográfico. Para renovarla presentas una nueva declaración en el mes anterior al vencimiento, siempre que la zona siga siendo apta, no esté declarada tensionada y haya certificado municipal favorable. Si no se renueva, la baja es definitiva (art. 10). Apunta la fecha: un mes de margen es poco.
Requisitos técnicos transitorios
Con carácter transitorio, la DT 7ª (en la redacción de la Ley 7/2026) fija unos mínimos técnicos:
| Aspecto | Mínimo transitorio (DT 7ª) |
|---|---|
| Superficie | 35 m² útiles |
| Baños | 2 si tiene más de 4 plazas; 3 si tiene más de 8 |
| Calificación energética | F en edificios existentes a 31/12/2007; D en los posteriores |
Son requisitos transitorios y la propia disposición prevé alternativas, cuya lista reescribió la Ley 7/2026. No la reproducimos aquí hasta tenerla verificada. Si tu vivienda se queda corta en algún punto, por ejemplo un apartamento de 30 m² en Puerto Rico, revisa la DT 7ª vigente con tu técnico antes de descartarla o de invertir en una reforma.
En nuestra experiencia, las dudas más difíciles llegan después de comprar. Si estás mirando un apartamento en Meloneras o en Puerto Rico para destinarlo a alquiler vacacional, pregunta antes por el planeamiento de la zona y pide los estatutos de la comunidad. Son dos comprobaciones que ahorran muchas sorpresas.
Qué alternativas hay si no es viable
Si el planeamiento no lo permite, la vivienda es demasiado reciente o la comunidad lo ha prohibido, la vivienda sigue teniendo salida:
- Alquiler de temporada, para estancias de varios meses por trabajo o estudios. Tiene sus propias reglas, distintas de las de la vivienda vacacional, y conviene revisarlas con un profesional.
- Alquiler de larga duración, como vivienda habitual del inquilino.
- Venta, si los números ya no te salen.
- Mejorar la vivienda para el mercado residencial: una reforma, mejor eficiencia energética o un buen equipamiento pueden subir su valor de alquiler o de venta.
- Seguir de cerca el planeamiento de tu municipio, por si el ayuntamiento o el cabildo lo adaptan (DT 8ª).
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En Canarias Prime Homes no somos un despacho de abogados ni un estudio técnico. Podemos ayudarte a ordenar la información, decirte qué preguntar y coordinarnos con tu abogado o tu técnico.
Información general actualizada a 5 de octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un abogado.
Fuentes y notas
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas: texto consolidado en el BOE. A fecha de esta guía no incorpora la reforma de 2026.
- Ley 7/2026, de 31 de julio, que modifica los arts. 4, 7 y 9 y la DT 7ª, entre otros: BOC nº 163 de 14/08/2026 (PDF, págs. 47-65) y ficha en el BOE.
- Ley de Propiedad Horizontal, arts. 7.3 y 17.12: texto consolidado en el BOE.
- Las observaciones marcadas como «en nuestra experiencia» proceden de nuestro trabajo diario con propietarios; no son estadísticas.