La rentabilidad real es lo que te queda después de restar a lo que pagan los huéspedes la comisión de la plataforma, la limpieza, la gestión y los gastos fijos de la vivienda (comunidad, IBI, suministros, seguro, mantenimiento), y antes o después de impuestos según cómo la calcules. Mirar solo la ocupación o solo el precio por noche lleva a conclusiones equivocadas.
En corto
- Empieza por lo que paga el huésped y ve restando: plataforma, limpieza, gestión, gastos fijos.
- ADR es el precio medio por noche vendida; la ocupación, el porcentaje de noches vendidas; el RevPAR, lo que ingresa la vivienda por cada noche disponible.
- El RevPAR es la cifra que mejor compara dos estrategias de precio.
- Los impuestos dependen de tu situación personal: consúltalo con tu asesor.
De lo que paga el huésped a lo que te queda
Usamos el mismo ejemplo que en nuestra página de precios: una reserva de 7 noches a 120 € por noche, con 80 € de limpieza y una comisión de plataforma del 16,3 %. La comisión real depende de cada plataforma y de sus condiciones; aquí es solo un ejemplo.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| 7 noches × 120 € | 840,00 € |
| Limpieza (la paga el huésped) | 80,00 € |
| Total pagado por el huésped | 920,00 € |
| Comisión de la plataforma (16,3 %) | −149,96 € |
| Limpieza | −80,00 € |
| Base de gestión | 690,04 € |
| Gestión Canarias Prime Homes (20 % de la base) | −138,01 € |
| Para el propietario, antes de gastos de la vivienda e impuestos | 552,03 € |
A esa cantidad todavía hay que restarle los gastos de la propia vivienda, que existen tengas reservas o no.
Gastos que hay que tener en cuenta
Gastos fijos de la vivienda
- Cuota de la comunidad de propietarios.
- IBI y tasas municipales, como la de basuras.
- Electricidad, agua, gas e internet. En vivienda vacacional el consumo lo hacen los huéspedes, pero lo pagas tú.
- Seguro de hogar adaptado al uso vacacional.
- Hipoteca, si la hay: sus intereses afectan a tu rentabilidad financiera.
Gastos ligados a la actividad
- Comisión de cada plataforma (Booking.com, Airbnb u otras).
- Gestión, si la delegas.
- Reposición: menaje, toallas, ropa de cama, pequeños electrodomésticos.
- Mantenimiento y reparaciones: aire acondicionado, pintura, piscina si la hay.
- Amenities y consumibles, según lo que ofrezcas al huésped.
En nuestra experiencia, el gasto que más sorprende a quien empieza es la reposición: una vivienda con muchas entradas al año desgasta textiles y menaje mucho más rápido que una vivienda habitual.
ADR, ocupación y RevPAR, explicados
- ADR (precio medio diario): ingresos por alojamiento divididos entre las noches vendidas.
- Ocupación: noches vendidas divididas entre las noches disponibles. Si bloqueas fechas para usarla tú, no cuentan como disponibles.
- RevPAR (ingreso por noche disponible): ingresos por alojamiento divididos entre las noches disponibles. Es lo mismo que ADR × ocupación.
Con el RevPAR se ve enseguida por qué una ocupación alta no siempre es mejor. Una vivienda que vende 25 noches a 90 € (2.250 €) en un mes de 30 noches tiene un RevPAR de 75 €. Otra que vende 20 noches a 125 € (2.500 €) tiene un RevPAR de 83 €: menos ocupación, más ingresos y menos desgaste.
Calcula tus cifras
Para saber cuánto te quedaría a ti con nuestra gestión, usa la calculadora de ingresos de la página principal. Para comparar con un alquiler de larga duración, lee vacacional o tradicional.
¿Y los impuestos?
Los ingresos de una vivienda vacacional tributan, y el cálculo depende de si eres residente en España o no, de si es tu única vivienda, de los gastos deducibles y de otros factores. Nuestra liquidación mensual te da el detalle de reservas, ingresos y gastos para que tu asesor lo tenga fácil. Si no resides en España, empieza por nuestra guía para propietarios que viven fuera.
Información general actualizada a 5 de octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal.
Fuentes y notas
- Ejemplo de liquidación: precios y condiciones de Canarias Prime Homes.
- Las cifras de los ejemplos de ADR y RevPAR son ilustrativas, no datos de viviendas reales.