Die echte Rendite ist das, was Ihnen bleibt, nachdem Sie von der Zahlung der Gäste die Plattformprovision, die Reinigung, die Verwaltung und die Fixkosten der Wohnung (Hausgeld, IBI, Strom und Wasser, Versicherung, Instandhaltung) abgezogen haben, je nach Berechnung vor oder nach Steuern. Wer nur auf die Auslastung oder nur auf den Preis pro Nacht schaut, kommt zu falschen Schlüssen.
Kurz gesagt
- Beginnen Sie mit der Zahlung des Gastes und ziehen Sie Schritt für Schritt ab: Plattform, Reinigung, Verwaltung, Fixkosten.
- ADR ist der durchschnittliche Preis pro verkaufter Nacht; die Auslastung der Anteil der verkauften Nächte; RevPAR das, was die Wohnung pro verfügbarer Nacht einnimmt.
- RevPAR ist die Kennzahl, mit der sich zwei Preisstrategien am besten vergleichen lassen.
- Die Steuern hängen von Ihrer persönlichen Situation ab: Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Von der Zahlung des Gastes zu dem, was Ihnen bleibt
Wir verwenden dasselbe Beispiel wie auf unserer Seite Preise: eine Buchung über 7 Nächte zu 120 € pro Nacht, mit 80 € Reinigung und einer Plattformprovision von 16,3 %. Die tatsächliche Provision hängt von der jeweiligen Plattform und ihren Bedingungen ab; hier ist sie nur ein Beispiel.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| 7 Nächte × 120 € | 840,00 € |
| Reinigung (zahlt der Gast) | 80,00 € |
| Gesamtzahlung des Gastes | 920,00 € |
| Provision der Plattform (16,3 %) | −149,96 € |
| Reinigung | −80,00 € |
| Verwaltungsbasis | 690,04 € |
| Verwaltung Canarias Prime Homes (20 % der Basis) | −138,01 € |
| Für den Eigentümer, vor Kosten der Wohnung und Steuern | 552,03 € |
Von diesem Betrag gehen noch die Kosten der Wohnung selbst ab, die anfallen, ob Sie Buchungen haben oder nicht.
Kosten, die Sie berücksichtigen sollten
Fixkosten der Wohnung
- Hausgeld der Eigentümergemeinschaft.
- IBI (spanische Grundsteuer) und kommunale Gebühren, etwa die Müllgebühr.
- Strom, Wasser, Gas und Internet. In einer Ferienwohnung verbrauchen die Gäste, bezahlen müssen aber Sie.
- Eine Wohngebäude- und Hausratversicherung, die auf die Ferienvermietung abgestimmt ist.
- Hypothek, falls vorhanden: Ihre Zinsen wirken sich auf Ihre finanzielle Rendite aus.
Kosten der Vermietung
- Provision jeder Plattform (Booking.com, Airbnb oder andere).
- Verwaltung, wenn Sie sie abgeben.
- Ersatzbeschaffungen: Geschirr und Haushaltswaren, Handtücher, Bettwäsche, kleine Elektrogeräte.
- Instandhaltung und Reparaturen: Klimaanlage, Malerarbeiten, Pool, falls vorhanden.
- Pflegeprodukte und Verbrauchsartikel, je nachdem, was Sie dem Gast anbieten.
Unserer Erfahrung nach überrascht Einsteiger am meisten der Aufwand für Ersatzbeschaffungen: In einer Wohnung mit vielen Anreisen im Jahr nutzen sich Textilien und Haushaltswaren viel schneller ab als in einer normal bewohnten Wohnung.
ADR, Auslastung und RevPAR erklärt
- ADR (durchschnittlicher Tagespreis): Übernachtungseinnahmen geteilt durch die verkauften Nächte.
- Auslastung: verkaufte Nächte geteilt durch die verfügbaren Nächte. Wenn Sie Termine für die Eigennutzung blockieren, zählen diese nicht als verfügbar.
- RevPAR (Einnahmen pro verfügbarer Nacht): Übernachtungseinnahmen geteilt durch die verfügbaren Nächte. Das entspricht ADR × Auslastung.
Am RevPAR sieht man sofort, warum eine hohe Auslastung nicht immer besser ist. Eine Wohnung, die in einem Monat mit 30 Nächten 25 Nächte zu 90 € verkauft (2.250 €), hat einen RevPAR von 75 €. Eine andere, die 20 Nächte zu 125 € verkauft (2.500 €), hat einen RevPAR von 83 €: weniger Auslastung, mehr Einnahmen und weniger Abnutzung.
Berechnen Sie Ihre Zahlen
Wie viel Ihnen mit unserer Verwaltung bleiben würde, sehen Sie im Einnahmenrechner auf der Startseite. Für den Vergleich mit einer Langzeitvermietung lesen Sie Ferien- oder Langzeitvermietung.
Und die Steuern?
Die Einnahmen einer Ferienwohnung sind steuerpflichtig, und die Berechnung hängt davon ab, ob Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, ob es Ihre einzige Wohnung ist, von den abzugsfähigen Kosten und weiteren Faktoren. Unsere monatliche Abrechnung listet Buchungen, Einnahmen und Kosten im Detail auf, damit Ihr Steuerberater es leicht hat. Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, beginnen Sie mit unserem Ratgeber für Eigentümer, die im Ausland leben.
Allgemeine Informationen, Stand 5. Oktober 2026. Sie ersetzen keine Steuerberatung.
Quellen und Hinweise
- Beispielabrechnung: Preise und Bedingungen von Canarias Prime Homes.
- Die Zahlen in den Beispielen zu ADR und RevPAR dienen der Veranschaulichung und sind keine Daten echter Wohnungen.