Prüfen Sie zuerst, ob Ihre Wohnung überhaupt eine Ferienwohnung sein darf: Auf den Kanaren braucht sie eine Zulassung nach der Ley 6/2025, und nicht jede Wohnung kann sie bekommen. Wenn ja, bringt die Ferienvermietung meist mehr im Jahr ein, aber mit Einnahmen, die von Monat zu Monat schwanken, mit mehr Kosten, mehr Abnutzung und mehr Arbeit. Die Langzeitvermietung bringt eine stabile Miete und weniger Aufgaben. Den Ausschlag geben der Nettounterschied mit Ihren Zahlen und die Frage, wie viel Sie selbst übernehmen möchten.
Kurz gesagt
- Ohne Zulassung gibt es keine legale Ferienvermietung. Das ist als Erstes zu prüfen.
- Die Ferienvermietung hängt von Saison, Preis pro Nacht und Bewertungen ab; die Langzeitvermietung davon, einen guten Mieter zu finden.
- Bei der Ferienvermietung zahlen Sie Strom und Wasser selbst und ersetzen häufig Textilien und Haushaltswaren.
- Wenn Sie die Wohnung einige Wochen im Jahr selbst nutzen möchten, geht das nur mit der Ferienvermietung.
- Vergleichen Sie immer netto: was Ihnen nach Provisionen und Kosten bleibt.
Zuerst: Darf Ihre Wohnung eine Ferienwohnung sein?
Seit dem 13. Dezember 2025 gilt auf den Kanaren die Ley 6/2025 über die nachhaltige Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnungen, geändert durch die Ley 7/2026. Für eine neue Zulassung muss beim cabildo (Inselverwaltung) eine verbindliche Eigenerklärung (declaración responsable) eingereicht werden, und das ist nur möglich, wenn die Bauleitplanung der Gemeinde es ausdrücklich erlaubt. In Gebieten, die zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt wurden, sind neue Zulassungen ausgesetzt, und in einem Gebäude mit Wohnungseigentum können Teilungserklärung, Satzung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung es verhindern.
Jede Erklärung gilt grundsätzlich 5 Jahre und kann erneuert werden, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Das heißt: Auch wenn die Zahlen heute für die Ferienvermietung sprechen, sollten Sie berücksichtigen, dass die Zulassung befristet ist. Wir erklären das ausführlich im Ratgeber zur Lizenz für eine Ferienwohnung.
Für die Langzeitvermietung gilt ein anderes Gesetz, die Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (spanisches Mietgesetz). Vertragsdauer, Kaution, Mietanpassung: Lassen Sie diese Bedingungen vor der Unterschrift von einer Fachperson prüfen.
Die Unterschiede, die wirklich zählen
| Aspekt | Ferienvermietung | Langzeitvermietung |
|---|---|---|
| Einnahmen | Schwanken jeden Monat je nach Saison, Preis und Nachfrage | Im Vertrag vereinbarte Monatsmiete |
| Aufwand | Bei jeder Buchung: Nachrichten, Anreisen, Reinigung, Gästeregistrierung, Störungen | Vor allem bei der Mietersuche und bei Defekten |
| Abnutzung | Mehr An- und Abreisen, häufige Ersatzbeschaffungen | Weniger Wechsel; die Abnutzung zeigt sich am Vertragsende |
| Strom, Wasser und Gas | Zahlen Sie, auch wenn der Gast verbraucht | Je nachdem, was Sie im Vertrag vereinbaren |
| Vorschriften | Zulassung (Ley 6/2025), Registriernummer in den Inseraten, Gästeregistrierung | Ley de Arrendamientos Urbanos |
| Eigennutzung | Sie können Termine für sich blockieren | Nicht, solange die Wohnung vermietet ist |
| Hauptrisiko | Schwache Monate, schlechte Bewertungen, Gesetzesänderungen | Mietausfälle oder ein Mieter, der die Wohnung nicht pflegt |
Die Gästeregistrierung verdient eine eigene Erwähnung: Bei der Ferienvermietung müssen die Daten jedes Gastes nach dem Real Decreto 933/2021 innerhalb von höchstens 24 Stunden an das spanische Innenministerium übermittelt werden. Bei Dutzenden Buchungen im Jahr ist das eine weitere Aufgabe, die sich ständig wiederholt.
Unserer Erfahrung nach unterschätzen Eigentümer, die von der Langzeit- zur Ferienvermietung wechseln, meist den täglichen Aufwand und die Ersatzbeschaffungen, und wer den umgekehrten Weg geht, vermisst es, die Wohnung ein paar Wochen im Sommer oder an Weihnachten nutzen zu können, wenn die Familie von auswärts kommt.
Rechnen Sie mit den Zahlen Ihrer Wohnung
Ersetzen Sie die Werte durch Ihre eigenen. Die voreingestellten Werte sind ein anschauliches Beispiel, weder Marktdaten noch eine Prognose für Ihre Wohnung.
So rechnet der Vergleichsrechner
- Ferienvermietung: Durchschnittspreis pro Nacht × 365 × Anteil gebuchter Nächte ergibt die Bruttoeinnahmen aus Übernachtungen. Davon wird die Plattformprovision abgezogen. Auf den Rest wird der Verwaltungsprozentsatz angewandt. Zum Schluss werden die Fixkosten für 12 Monate abgezogen.
- Langzeitvermietung: Monatsmiete × 12, abzüglich der Fixkosten für 12 Monate.
- Es wird angenommen, dass der Gast die Reinigung als Zuschlag bezahlt; sie geht daher nicht in die Berechnung ein.
- Alle Zahlen verstehen sich vor Steuern.
Der Anteil gebuchter Nächte ist der Prozentsatz der 365 Nächte im Jahr, die verkauft werden. Wenn Sie Wochen für sich blockieren, setzen Sie ihn niedriger an. Wenn Sie die Verwaltung auf null setzen, geht das Ergebnis davon aus, dass Sie alles selbst machen; dann bezahlen Sie mit Ihrer Zeit.
Einiges erfasst der Rechner nicht: Ersatz von Textilien und Haushaltswaren, zusätzliche Instandhaltung, Monate ohne Mieter zwischen zwei Verträgen oder einen möglichen Mietausfall. Berücksichtigen Sie das, bevor Sie entscheiden. Eine vollständige Aufstellung der Kosten finden Sie unter So berechnen Sie die echte Rendite, und um die Einnahmen mit unserer Provision zu schätzen, nutzen Sie den Einnahmenrechner.
Und die Steuern?
Einnahmen aus einer Ferienvermietung und aus der Vermietung einer Wohnung als Hauptwohnsitz werden nicht immer gleich besteuert, und außerdem spielt eine Rolle, ob Sie in Spanien steuerlich ansässig sind. Bevor Sie netto nach Steuern vergleichen, sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Allgemeine Informationen, Stand 5. Oktober 2026. Sie ersetzen keine Steuerberatung.
Wann welche Option sinnvoll ist
Die Ferienvermietung passt meist, wenn…
- die Wohnung zugelassen werden kann und in einer Gegend mit touristischer Nachfrage liegt, etwa im Süden Gran Canarias;
- Sie sie einige Wochen im Jahr selbst nutzen möchten;
- Sie akzeptieren, dass manche Monate deutlich mehr einbringen als andere;
- Sie Zeit für die Verwaltung haben oder sie an eine Agentur abgeben.
Die Langzeitvermietung passt meist, wenn…
- die Wohnung nicht zugelassen werden kann oder die Zulassung unsicher ist;
- Sie eine planbare Miete und wenig Aufwand bevorzugen;
- die Wohnung eher in einer Wohngegend als in einem touristischen Gebiet liegt.
Wenn Sie überlegen, ob Sie selbst oder mit einer Agentur vermieten, finden Sie den Vergleich unter Selbst verwalten oder Agentur.
Quellen und Hinweise
- Ley 6/2025 vom 10. Dezember über die nachhaltige Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnungen: Text im BOE. Geändert durch die Ley 7/2026 vom 31. Juli: Eintrag im BOE.
- Ley 29/1994 vom 24. November, de Arrendamientos Urbanos: Text im BOE.
- Gästeregistrierung: Real Decreto 933/2021, Text im BOE.
- Die voreingestellten Werte des Vergleichsrechners dienen der Veranschaulichung. Die Provision von 16,3 % und die Verwaltung von 20 % auf die Basis stammen aus dem Beispiel auf unserer Seite Preise.
- Die mit „unserer Erfahrung nach“ gekennzeichneten Beobachtungen stammen aus unserer täglichen Arbeit; es sind keine Statistiken.