Primero, mira si tu vivienda puede ser vacacional: en Canarias necesita habilitación según la Ley 6/2025, y no todas pueden tenerla. Si puede, el vacacional suele ingresar más al año, pero con ingresos que cambian cada mes, más gastos, más desgaste y más trabajo. La larga duración da una renta estable y menos tareas. Lo que decide es la diferencia neta con tus números y cuánto quieres implicarte.
En corto
- Sin habilitación no hay alquiler vacacional legal. Es lo primero que hay que comprobar.
- El vacacional depende de la temporada, del precio por noche y de las reseñas; la larga duración, de encontrar un buen inquilino.
- En vacacional pagas tú los suministros y repones textiles y menaje con frecuencia.
- Si quieres usar la vivienda algunas semanas al año, solo el vacacional te lo permite.
- Compara siempre en neto: lo que te queda después de comisiones y gastos.
Lo primero: ¿tu vivienda puede ser vacacional?
Desde el 13 de diciembre de 2025 rige en Canarias la Ley 6/2025, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas, modificada por la Ley 7/2026. Para una habilitación nueva hay que presentar una declaración responsable ante el cabildo, y solo es posible si el planeamiento municipal lo permite expresamente. En zonas declaradas de mercado residencial tensionado se suspenden las nuevas habilitaciones, y en un edificio en propiedad horizontal pueden impedirlo el título, los estatutos o un acuerdo de la junta.
Cada declaración dura 5 años con carácter general, con posibilidad de renovar si se cumplen las condiciones. Es decir: aunque hoy salgan mejor los números del vacacional, hay que valorar que la habilitación tiene plazo. Lo explicamos con detalle en la guía de la licencia de vivienda vacacional.
El alquiler de larga duración se rige por otra norma, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Duración del contrato, fianza, actualización de la renta: antes de firmar, revisa esas condiciones con un profesional.
Las diferencias que de verdad pesan
| Aspecto | Vacacional | Larga duración |
|---|---|---|
| Ingresos | Varían cada mes según temporada, precio y demanda | Renta mensual pactada en el contrato |
| Trabajo | En cada reserva: mensajes, llegadas, limpieza, registro de viajeros, incidencias | Sobre todo al buscar inquilino y cuando hay averías |
| Desgaste | Más entradas y salidas, reposición frecuente | Menos rotación; el desgaste se ve al final del contrato |
| Suministros | Los pagas tú, aunque los consuma el huésped | Según lo que pactéis en el contrato |
| Normativa | Habilitación (Ley 6/2025), número de registro en los anuncios, registro de viajeros | Ley de Arrendamientos Urbanos |
| Uso propio | Puedes bloquear fechas para ti | No mientras la vivienda esté alquilada |
| Riesgo principal | Meses flojos, malas reseñas, cambios normativos | Impagos o un inquilino que no cuida la vivienda |
El registro de viajeros merece una mención aparte: en vacacional hay que comunicar los datos de cada huésped al Ministerio del Interior en un plazo máximo de 24 horas, según el Real Decreto 933/2021. Con decenas de reservas al año, es otra tarea que se repite sin descanso.
En nuestra experiencia, quien pasa de larga duración a vacacional suele subestimar el trabajo diario y la reposición, y quien hace el camino contrario echa de menos poder usar la vivienda unas semanas en verano o en Navidad, cuando viene la familia de fuera.
Haz los números de tu vivienda
Cambia los valores por los tuyos. Los que aparecen por defecto son un ejemplo ilustrativo, no datos de mercado ni una previsión para tu vivienda.
Cómo calcula el comparador
- Vacacional: precio medio por noche × 365 × tasa de noches reservadas da los ingresos brutos por alojamiento. Se resta la comisión de la plataforma. Sobre lo que queda se aplica el porcentaje de gestión. Al final se restan los gastos fijos de 12 meses.
- Larga duración: alquiler mensual × 12, menos los gastos fijos de 12 meses.
- La limpieza se supone pagada por el huésped como suplemento, así que no entra en el cálculo.
- Todas las cifras son antes de impuestos.
La tasa de noches reservadas es el porcentaje de las 365 noches del año que se venden. Si bloqueas semanas para ti, bájala. Si dejas la gestión a cero, el resultado supone que lo haces todo tú, y entonces el coste es tu tiempo.
Hay cosas que el comparador no recoge: la reposición de textiles y menaje, el mantenimiento extra, los meses sin inquilino entre contratos o un posible impago. Tenlas en cuenta antes de decidir. Para un desglose completo de gastos, lee cómo calcular la rentabilidad real, y para estimar ingresos con nuestra comisión, usa la calculadora de ingresos.
¿Y los impuestos?
Los ingresos de un alquiler vacacional y los de un alquiler de vivienda habitual no siempre tributan igual, y además influye si resides en España o no. Antes de comparar en neto después de impuestos, consúltalo con tu asesor.
Información general actualizada a 5 de octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal.
Cuándo tiene sentido cada opción
Suele encajar el vacacional si…
- la vivienda puede habilitarse y está en una zona con demanda turística, como el sur de Gran Canaria;
- quieres usarla algunas semanas al año;
- aceptas que unos meses ingresen bastante más que otros;
- tienes tiempo para gestionarla o vas a delegarlo en una empresa.
Suele encajar la larga duración si…
- no puede habilitarse o la habilitación es incierta;
- prefieres una renta previsible y poca implicación;
- la vivienda está en una zona más residencial que turística.
Si dudas entre llevarla tú o con una empresa, tienes la comparación en gestión propia o empresa.
Fuentes y notas
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas: texto en el BOE. Modificada por la Ley 7/2026, de 31 de julio: ficha en el BOE.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: texto en el BOE.
- Registro de viajeros: Real Decreto 933/2021, texto en el BOE.
- Los valores por defecto del comparador son ilustrativos. La comisión del 16,3 % y la gestión del 20 % sobre la base son los del ejemplo de nuestra página de precios.
- Las observaciones marcadas como «en nuestra experiencia» proceden de nuestro trabajo diario; no son estadísticas.