Sjekk først om boligen din kan bli feriebolig: på Kanariøyene trenger den godkjenning etter Ley 6/2025, og ikke alle boliger kan få det. Kan den det, gir ferieutleie som regel mer i året, men med inntekter som varierer fra måned til måned, flere kostnader, mer slitasje og mer arbeid. Langtidsleie gir stabil leieinntekt og færre oppgaver. Det som avgjør, er nettoforskjellen med dine tall og hvor mye du vil engasjere deg.
Kort fortalt
- Uten godkjenning er ferieutleie ikke lovlig. Det er det første du må sjekke.
- Ferieutleie avhenger av sesong, pris per natt og omtaler; langtidsleie av å finne en god leietaker.
- Ved ferieutleie betaler du selv strøm og vann og må ofte skifte ut tekstiler og kjøkkenutstyr.
- Vil du bruke boligen noen uker i året, er det bare ferieutleie som gjør det mulig.
- Sammenlign alltid netto: det du sitter igjen med etter provisjoner og kostnader.
Først: kan boligen din bli feriebolig?
Siden 13. desember 2025 har Ley 6/2025, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas (den kanariske loven om turistbruk av boliger), gjeldt på Kanariøyene, endret ved Ley 7/2026. For en ny godkjenning må du sende inn en egenerklæring (declaración responsable) til cabildo, øyrådet, og det er bare mulig hvis den kommunale arealplanen uttrykkelig tillater det. I områder som er erklært som pressede boligmarkeder, stanses nye godkjenninger, og i et seksjonert bygg kan skjøtet, vedtektene eller et vedtak i sameiemøtet være til hinder.
Hver erklæring gjelder som hovedregel i 5 år, med mulighet for fornyelse hvis vilkårene er oppfylt. Det betyr at selv om tallene for ferieutleie ser best ut i dag, må du ta med i vurderingen at godkjenningen har en frist. Vi forklarer det i detalj i guiden om lisens for feriebolig.
Langtidsleie reguleres av en annen lov, Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (den spanske husleieloven). Avtalens varighet, depositum og regulering av leien: gå gjennom disse vilkårene med en fagperson før du signerer.
Forskjellene som virkelig betyr noe
| Forhold | Ferieutleie | Langtidsleie |
|---|---|---|
| Inntekter | Varierer fra måned til måned med sesong, pris og etterspørsel | Månedlig leie avtalt i kontrakten |
| Arbeid | Ved hver bestilling: meldinger, ankomster, rengjøring, gjesteregistrering, avvik | Først og fremst når du leter etter leietaker og når noe går i stykker |
| Slitasje | Flere ankomster og avreiser, hyppig utskifting | Mindre utskifting av leietakere; slitasjen viser seg når kontrakten utløper |
| Strøm og vann | Du betaler, selv om det er gjesten som bruker dem | Etter det dere avtaler i kontrakten |
| Regelverk | Godkjenning (Ley 6/2025), registreringsnummer i annonsene, gjesteregistrering | Ley de Arrendamientos Urbanos |
| Eget bruk | Du kan blokkere datoer for deg selv | Ikke så lenge boligen er utleid |
| Største risiko | Svake måneder, dårlige omtaler, endringer i regelverket | Manglende betaling eller en leietaker som ikke tar vare på boligen |
Gjesteregistreringen fortjener en egen kommentar: ved ferieutleie må opplysningene om hver gjest meldes til det spanske innenriksdepartementet (Ministerio del Interior) innen maksimalt 24 timer, etter Real Decreto 933/2021. Med flere titalls bestillinger i året er det enda en oppgave som gjentar seg hele tiden.
Vår erfaring er at de som går fra langtidsleie til ferieutleie, ofte undervurderer det daglige arbeidet og utskiftingen, mens de som går motsatt vei, savner å kunne bruke boligen noen uker om sommeren eller i julen, når familien kommer på besøk.
Regn på tallene for boligen din
Bytt ut verdiene med dine egne. De som står der fra før, er et illustrerende eksempel, ikke markedstall eller en prognose for boligen din.
Slik regner kalkulatoren
- Ferieutleie: snittpris per natt × 365 × andel bookede netter gir bruttoinntektene fra overnatting. Plattformens provisjon trekkes fra. Av det som er igjen, beregnes forvaltningsprosenten. Til slutt trekkes de faste kostnadene for 12 måneder fra.
- Langtidsleie: månedlig leie × 12, minus de faste kostnadene for 12 måneder.
- Rengjøringen antas å bli betalt av gjesten som et tillegg, så den er ikke med i beregningen.
- Alle tall er før skatt.
Andelen bookede netter er hvor stor del av årets 365 netter som blir solgt. Blokkerer du uker for deg selv, bør du sette den ned. Setter du forvaltningen til null, forutsetter resultatet at du gjør alt selv, og da er kostnaden din egen tid.
Det er ting kalkulatoren ikke tar med: utskifting av tekstiler og kjøkkenutstyr, ekstra vedlikehold, måneder uten leietaker mellom kontrakter eller manglende betaling. Ta dem med i vurderingen før du bestemmer deg. For en fullstendig oversikt over kostnadene kan du lese hvordan du beregner den reelle avkastningen, og for å anslå inntektene med vår provisjon kan du bruke inntektskalkulatoren.
Hva med skatten?
Inntekter fra ferieutleie og fra utleie av en fast bolig beskattes ikke alltid likt, og i tillegg spiller det inn om du er skattemessig bosatt i Spania eller ikke. Før du sammenligner netto etter skatt, bør du snakke med rådgiveren din.
Generell informasjon, oppdatert 5. oktober 2026. Den erstatter ikke råd fra en skatterådgiver.
Når hvert alternativ gir mening
Ferieutleie passer ofte hvis …
- boligen kan godkjennes og ligger i et område med turistetterspørsel, som sør på Gran Canaria;
- du vil bruke den noen uker i året;
- du godtar at noen måneder gir mye mer enn andre;
- du har tid til å forvalte den selv eller vil overlate det til et selskap.
Langtidsleie passer ofte hvis …
- boligen ikke kan godkjennes, eller godkjenningen er usikker;
- du foretrekker forutsigbar leieinntekt og lite engasjement;
- boligen ligger i et område som er mer preget av fastboende enn av turister.
Er du usikker på om du skal ta deg av den selv eller bruke et selskap, finner du sammenligningen i forvalte selv eller med et selskap.
Kilder og merknader
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas: teksten i BOE. Endret ved Ley 7/2026, de 31 de julio: oppføring i BOE.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: teksten i BOE.
- Gjesteregistrering: Real Decreto 933/2021, teksten i BOE.
- Standardverdiene i kalkulatoren er illustrasjoner. Provisjonen på 16,3 % og forvaltningen på 20 % av grunnlaget er de samme som i eksempelet på siden vår om priser.
- Observasjonene merket «vår erfaring» kommer fra det daglige arbeidet vårt; de er ikke statistikk.