Du kan forvalte den selv hvis du bor i nærheten, har tid hver dag og har noen du stoler på til å gjøre rent og ordne feil. Bor du langt unna, jobber eller ikke vil måtte følge med på mobilen hele tiden, lønner det seg som regel med et forvaltningsselskap: det tar en prosentandel, men tar seg av gjester, priser, rengjøring, avvik og plikter som gjesteregistrering.
Kort fortalt
- Å forvalte selv sparer deg for provisjonen, men gjør deg til resepsjon, renholder og kundeservice alle årets 365 dager.
- Det som oftest undervurderes, er tiden: meldinger når som helst på døgnet, endringer i siste liten og feil mens gjestene er der.
- En profesjonell forvalter tar vanligvis en prosentandel av inntektene. Hos Canarias Prime Homes er det 20 % av forvaltningsgrunnlaget, uten oppstartskostnad og uten bindingstid.
- Valget handler ikke bare om penger: det avhenger av hvor du bor, hvor mye tid du har og hvor mye kontroll du vil ha.
Hva det innebærer å gjøre det selv
En feriebolig forvaltes ikke én gang for alle. Hver bestilling har sin egen liste med oppgaver, og den gjentar seg flere titalls ganger i året:
- Publisere og vedlikeholde annonsen på Booking.com, Airbnb eller andre kanaler, med bilder, beskrivelse, regler og synkronisert kalender, så du ikke får to bestillinger på samme datoer.
- Bestemme prisen per natt og justere den etter sesong, etterspørsel, arrangementer og hull i kalenderen.
- Svare gjestene før, under og etter oppholdet, på deres språk og når som helst på døgnet.
- Organisere ankomsten: nøkkeloverlevering, nøkkelboks eller elektronisk lås, instruksjoner.
- Registrere gjestene i det offisielle systemet til det spanske innenriksdepartementet ved hver bestilling.
- Koordinere rengjøring og sengetøy mellom én utsjekk og neste innsjekk, noen ganger samme dag.
- Ordne feil mens gjesten er der: aircondition, varmtvann, wifi, en nøkkel som er borte.
- Kontrollere innbetalinger, plattformprovisjoner og kostnader, og ta vare på informasjonen til skattemeldingen.
Bor du i samme område og har fleksibel arbeidstid, er det fullt mulig. Mange eiere begynner slik. Problemet oppstår når boligen går bra: flere bestillinger betyr flere meldinger, flere rengjøringer og flere uforutsette situasjoner.
Hva et forvaltningsselskap gjør
En helhetlig forvalter tar seg av hele denne driften mot en prosentandel av inntektene. Hos oss omfatter det oppretting og optimalisering av annonsene på dine egne kontoer, profesjonell fotografering ved oppstart, prisen per natt med verktøy for revenue management, gjesteservice 24/7, gjesteregistrering, innsjekk, koordinering og kontroll av rengjøringen, avvik, omtaler og et månedlig oppgjør med rapport.
Vår erfaring er at eiere som kommer til oss etter å ha forvaltet selv, sjelden klager på pengene, men på slitet: telefonen klokka elleve om kvelden, renholderen som ikke dukker opp en lørdag, eller gjesten som ikke finner nøkkelboksen.
Hva hvert alternativ koster
Å forvalte selv er ikke gratis: du må betale for rengjøring, vask, produkter og reparasjoner, og framfor alt bruke din egen tid. Med et selskap betaler du i tillegg provisjonen deres.
| Post | Forvalte selv | Med Canarias Prime Homes |
|---|---|---|
| Forvaltningshonorar | Ingen | 20 % av forvaltningsgrunnlaget |
| Provisjon til Booking eller Airbnb | Betaler du uansett | Betaler du uansett (vi tar ikke forvaltningshonorar av den) |
| Rengjøring | Du organiserer og betaler selv, eller tar betalt av gjesten | Betales vanligvis av gjesten som et tillegg, uten provisjon |
| Profesjonelle bilder ved oppstart | Betaler du selv | Betalt av oss |
| Reparasjoner | Du finner og betaler håndverkeren | Vi koordinerer; du betaler håndverkerens faktura, uten påslag |
| Din tid | Hver dag | Gå gjennom det månedlige oppgjøret |
| Bindingstid | Ikke aktuelt | Ingen bindingstid |
På siden om priser og vilkår finner du et eksempel regnet ut steg for steg: en bestilling på 7 netter à 120 € med 80 € i rengjøring, hvor mye plattformen beholder, hvor mye som går til forvaltningen og hvor mye eieren sitter igjen med.
Når hvert alternativ lønner seg
Det lønner seg ofte å gjøre det selv hvis …
- du bor nær boligen og kan komme dit på kort tid;
- du har en person du stoler på til rengjøring og nøkler;
- du liker kontakten med gjester og ikke har noe imot å følge med på mobilen;
- boligen har få bestillinger i året, eller du bruker den mye selv.
Det lønner seg ofte med et selskap hvis …
- du bor på en annen øy, på fastlandet eller i et annet land (vi forklarer det i forvalte boligen din på avstand);
- du jobber og ikke kan svare når som helst;
- du vil få mer ut av prisen per natt og belegget gjennom hele året;
- du allerede har hatt problemer med rengjøring, lave omtaler eller feil som ikke ble ordentlig fikset.
Det finnes en mellomløsning som ikke alltid blir vurdert: å sette bort bare en del, for eksempel rengjøringen eller prisene. Det fungerer så lenge alt går bra, men når noe svikter, er det ingen som har oversikt over hele boligen.
Hvis du allerede har en forvalter og ikke er fornøyd
Å bytte er enklere enn det ser ut hvis det gjøres i riktig rekkefølge: gå gjennom avtalen, finn ut hvilke kontoer annonsene ligger på, og respekter bekreftede bestillinger. Vi forklarer det i slik bytter du forvalter uten å miste bestillinger og slik velger du forvaltningsselskap.
Kilder og merknader
- Vilkårene til Canarias Prime Homes: priser og vilkår (provisjon, hva som er inkludert, hva som betales separat).
- Gjesteregistrering: Real Decreto 933/2021, teksten i BOE.
- Observasjonene merket «vår erfaring» kommer fra det daglige arbeidet vårt med eiere; de er ikke statistikk.