La redditività reale è quello che ti resta dopo aver tolto da quanto pagano gli ospiti la commissione della piattaforma, le pulizie, la gestione e le spese fisse della casa (condominio, IBI, utenze, assicurazione, manutenzione), prima o dopo le imposte a seconda di come la calcoli. Guardare solo l'occupazione o solo il prezzo per notte porta a conclusioni sbagliate.
In breve
- Parti da quanto paga l'ospite e sottrai via via: piattaforma, pulizie, gestione, spese fisse.
- L'ADR è il prezzo medio per notte venduta; l'occupazione, la percentuale di notti vendute; il RevPAR, quanto incassa la casa per ogni notte disponibile.
- Il RevPAR è il dato che meglio confronta due strategie di prezzo.
- Le imposte dipendono dalla tua situazione personale: chiedi al tuo consulente fiscale.
Da quanto paga l'ospite a quanto ti resta
Usiamo lo stesso esempio della nostra pagina prezzi: una prenotazione di 7 notti a 120 € a notte, con 80 € di pulizie e una commissione della piattaforma del 16,3%. La commissione effettiva dipende da ogni piattaforma e dalle sue condizioni; qui è solo un esempio.
| Voce | Importo |
|---|---|
| 7 notti × 120 € | 840,00 € |
| Pulizie (le paga l'ospite) | 80,00 € |
| Totale pagato dall'ospite | 920,00 € |
| Commissione della piattaforma (16,3%) | −149,96 € |
| Pulizie | −80,00 € |
| Base di gestione | 690,04 € |
| Gestione Canarias Prime Homes (20% della base) | −138,01 € |
| Al proprietario, prima delle spese della casa e delle imposte | 552,03 € |
Da questa cifra vanno ancora sottratte le spese della casa, che ci sono che tu abbia prenotazioni o no.
Le spese da tenere in conto
Spese fisse della casa
- Quota condominiale.
- IBI (l'imposta comunale sugli immobili) e tasse comunali, come quella sui rifiuti.
- Elettricità, acqua, gas e internet. In una casa vacanza i consumi li fanno gli ospiti, ma le bollette le paghi tu.
- Assicurazione sulla casa adatta all'uso turistico.
- Mutuo, se c'è: gli interessi incidono sulla tua redditività finanziaria.
Spese legate all'attività
- Commissione di ogni piattaforma (Booking.com, Airbnb o altre).
- Gestione, se la affidi a terzi.
- Sostituzioni: stoviglie, asciugamani, biancheria da letto, piccoli elettrodomestici.
- Manutenzione e riparazioni: aria condizionata, tinteggiatura, piscina se c'è.
- Kit di cortesia e materiali di consumo, a seconda di ciò che offri all'ospite.
Secondo la nostra esperienza, la spesa che sorprende di più chi inizia sono le sostituzioni: una casa con molti arrivi all'anno consuma tessuti e stoviglie molto più in fretta di un'abitazione normale.
ADR, occupazione e RevPAR spiegati
- ADR (prezzo medio giornaliero): ricavi da alloggio divisi per le notti vendute.
- Occupazione: notti vendute divise per le notti disponibili. Se blocchi delle date per usarla tu, non contano come disponibili.
- RevPAR (ricavo per notte disponibile): ricavi da alloggio divisi per le notti disponibili. Equivale ad ADR × occupazione.
Con il RevPAR si capisce subito perché un'occupazione alta non è sempre meglio. Una casa che vende 25 notti a 90 € (2.250 €) in un mese di 30 notti ha un RevPAR di 75 €. Un'altra che vende 20 notti a 125 € (2.500 €) ha un RevPAR di 83 €: meno occupazione, più ricavi e meno usura.
Calcola i tuoi numeri
Per sapere quanto ti resterebbe con la nostra gestione, usa il calcolatore dei ricavi della home page. Per un confronto con un affitto di lunga durata, leggi affitto turistico o tradizionale.
E le imposte?
I ricavi di una casa vacanza sono tassati, e il calcolo dipende dal fatto che tu sia residente in Spagna o no, che sia la tua unica abitazione, dalle spese deducibili e da altri fattori. Il nostro rendiconto mensile ti fornisce il dettaglio di prenotazioni, ricavi e spese, così il tuo consulente ha tutto a portata di mano. Se non risiedi in Spagna, inizia dalla nostra guida per i proprietari che vivono all'estero.
Informazioni generali aggiornate al 5 ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista.
Fonti e note
- Esempio di rendiconto: prezzi e condizioni di Canarias Prime Homes.
- Le cifre degli esempi di ADR e RevPAR sono illustrative, non dati di case reali.