Comment calculer la rentabilité réelle d'une location saisonnière

La rentabilité réelle, c'est ce qu'il vous reste une fois déduits de ce que paient les voyageurs la commission de la plateforme, le ménage, la gestion et les charges fixes du logement (copropriété, IBI, abonnements, assurance, entretien), avant ou après impôts selon votre mode de calcul. Ne regarder que le taux d'occupation ou que le prix par nuit conduit à de mauvaises conclusions.

De ce que paie le voyageur à ce qu'il vous reste

Nous reprenons l'exemple de notre page tarifs : une réservation de 7 nuits à 120 € la nuit, avec 80 € de ménage et une commission de plateforme de 16,3 %. La commission réelle dépend de chaque plateforme et de ses conditions ; ici, il ne s'agit que d'un exemple.

De ce montant, il faut encore déduire les charges du logement lui-même, qui existent que vous ayez des réservations ou non.

Les charges à prendre en compte

Charges fixes du logement

• Charges de copropriété.
• IBI (taxe foncière) et taxes municipales, comme celle des ordures ménagères.
• Électricité, eau, gaz et internet. En location saisonnière, ce sont les voyageurs qui consomment, mais c'est vous qui payez.
• Assurance habitation adaptée à la location saisonnière.
• Crédit immobilier, s'il y en a un : ses intérêts pèsent sur votre rentabilité financière.

Charges liées à l'activité

• Commission de chaque plateforme (Booking.com, Airbnb ou autres).
• Gestion, si vous la déléguez.
• Réassort : vaisselle et ustensiles, serviettes, linge de lit, petit électroménager.
• Entretien et réparations : climatisation, peinture, piscine s'il y en a une.
• Produits d'accueil et consommables, selon ce que vous proposez au voyageur.

D'après notre expérience, la dépense qui surprend le plus ceux qui débutent est le réassort : un logement qui accueille beaucoup d'arrivées dans l'année use le linge et la vaisselle bien plus vite qu'une résidence principale.

ADR, occupation et RevPAR expliqués

• ADR (prix moyen journalier) : revenus d'hébergement divisés par le nombre de nuits vendues.
• Occupation : nuits vendues divisées par les nuits disponibles. Si vous bloquez des dates pour votre usage personnel, elles ne comptent pas comme disponibles.
• RevPAR (revenu par nuit disponible) : revenus d'hébergement divisés par les nuits disponibles. C'est la même chose que ADR × occupation.

Avec le RevPAR, on voit tout de suite pourquoi une occupation élevée n'est pas toujours préférable. Un logement qui vend 25 nuits à 90 € (2 250 €) sur un mois de 30 nuits a un RevPAR de 75 €. Un autre qui vend 20 nuits à 125 € (2 500 €) a un RevPAR de 83 € : moins d'occupation, plus de revenus et moins d'usure.

Calculez vos chiffres

Pour savoir ce qu'il vous resterait avec notre gestion, utilisez le calculateur de revenus de la page d'accueil. Pour comparer avec une location longue durée, lisez saisonnière ou classique.

Et les impôts ?

Les revenus d'une location saisonnière sont imposables, et le calcul dépend notamment de votre statut de résident ou non en Espagne, du fait qu'il s'agisse ou non de votre seul logement et des charges déductibles. Notre relevé mensuel détaille réservations, revenus et dépenses pour faciliter le travail de votre conseiller. Si vous ne résidez pas en Espagne, commencez par notre guide pour les propriétaires qui vivent à l'étranger.

Information générale mise à jour le 5 octobre 2026. Elle ne remplace pas les conseils d'un conseiller fiscal.