La tarification dynamique consiste à fixer un prix différent pour chaque nuit selon la demande réelle : saison, événements, délai de réservation, taux d'occupation de la zone, concurrence et trous dans le calendrier. On s'appuie sur des outils de revenue management comme PriceLabs, mais quelqu'un doit les superviser : l'outil propose, le gestionnaire fixe les limites.
En bref
- Un prix fixe toute l'année est généralement trop bas aux dates de forte demande et trop cher en période creuse.
- Le prix varie avec la demande, le délai de réservation, la durée du séjour, les événements et les trous entre les réservations.
- On convient avec le propriétaire d'un prix minimum en dessous duquel on ne descend pas.
- L'objectif est le meilleur résultat sur l'année entière, ni remplir à n'importe quel prix ni afficher un prix élevé et rester vide.
Pourquoi un prix fixe fonctionne mal
Dans le sud de Gran Canaria, la demande varie beaucoup au fil de l'année : l'hiver européen, la Semaine sainte, l'été des Espagnols du continent, les ponts, les événements. Avec un prix fixe, deux choses se produisent en même temps. Pendant les semaines de forte demande, le logement est réservé des mois à l'avance à un prix qui aurait pu être plus élevé. Pendant les semaines creuses, il reste vide parce qu'il existe des alternatives moins chères.
D'après notre expérience, le prix fixe toute l'année est l'un des problèmes les plus fréquents dans les logements qui nous arrivent d'un autre gestionnaire ou de propriétaires qui les géraient eux-mêmes. Nous en parlons, par exemple, dans le cas de Villa Cartali.
Ce qui fait varier le prix
| Facteur | Ce que cela signifie en pratique |
|---|---|
| Saison | Les mois de forte demande permettent des prix plus élevés ; les mois creux demandent d'ajuster ou de viser d'autres profils de voyageurs. |
| Délai de réservation | S'il reste de nombreuses semaines, inutile de baisser. Si la date approche et qu'elle est toujours libre, le prix est revu. |
| Taux d'occupation de la zone | Quand les logements comparables alentour se remplissent, le vôtre peut augmenter. |
| Concurrence | Ce que demandent des logements comparables en taille, emplacement et qualité. |
| Événements et jours fériés | Des dates précises où la demande dépasse celle de leur saison. |
| Durée du séjour | Des durées minimales de séjour différentes selon la période, et des réductions à la semaine ou au mois. |
| Trous dans le calendrier | Une ou deux nuits isolées entre deux réservations se vendent mieux avec un ajustement du prix ou de la durée minimale. |
Comment nous procédons chez Canarias Prime Homes
Nous utilisons des outils professionnels de revenue management, comme PriceLabs, supervisés par notre équipe. L'outil calcule une proposition quotidienne à partir des données du marché ; nous fixons les règles : prix minimum convenu avec vous, durées minimales de séjour, réductions et ajustements pour des dates précises.
Pendant les mois creux, nous ne nous contentons pas de baisser le prix. Nous visons d'autres profils, comme les séjours de moyenne durée, le télétravail ou le tourisme national, ainsi que les réservations directes de voyageurs qui reviennent.
Ce que nous ne faisons pas, c'est promettre un pourcentage d'amélioration. Le résultat dépend du logement, de la zone, de la saison et du point de départ. Avant de commencer, nous vous remettons une étude gratuite avec une estimation, et le calculateur de la page d'accueil vous permet de simuler des scénarios avec vos propres chiffres.
Les erreurs fréquentes sur les prix
- Baisser trop tôt. S'il reste des mois avant la date, un logement encore libre n'est pas un mauvais signe.
- Ne pas avoir de prix minimum. Sans plancher, un outil automatique peut vendre des nuits en dessous de ce qui vous intéresse.
- Oublier la durée minimale de séjour. Une durée minimale de 5 nuits en basse saison peut laisser des trous impossibles à vendre.
- Ne regarder que le taux d'occupation. Un logement plein à bas prix peut gagner moins qu'un autre qui vend moins de nuits, mais mieux. Nous l'expliquons dans comment calculer la rentabilité réelle.
- Copier le voisin. Deux logements de la même résidence peuvent avoir des vues, des rénovations et des avis très différents.
Sources et notes
- Notre façon de travailler les prix : tarifs et conditions et pages de chaque zone.
- PriceLabs : site officiel.
- Les observations signalées par « d'après notre expérience » sont issues de notre travail avec les propriétaires ; ce ne sont pas des statistiques.