I prezzi dinamici consistono nel fissare un prezzo diverso per ogni notte in base alla domanda reale: stagione, eventi, anticipo di prenotazione, occupazione della zona, concorrenza e buchi nel calendario. Si usano strumenti di revenue management come PriceLabs, ma qualcuno deve controllarli: lo strumento propone e chi gestisce decide i limiti.
In breve
- Un prezzo fisso tutto l'anno di solito è troppo basso nelle date di maggiore domanda e troppo alto in quelle deboli.
- Il prezzo si muove con la domanda, l'anticipo, la durata del soggiorno, gli eventi e i buchi tra una prenotazione e l'altra.
- Con il proprietario si concorda un prezzo minimo sotto il quale non si scende.
- L'obiettivo è il miglior risultato sull'intero anno, non riempire a qualsiasi prezzo né chiedere tanto e restare vuoti.
Perché un prezzo fisso non funziona bene
Nel sud di Gran Canaria la domanda cambia molto nel corso dell'anno: l'inverno europeo, la Settimana Santa, l'estate degli spagnoli della penisola, i ponti, gli eventi. Con un prezzo fisso succedono due cose insieme. Nelle settimane di maggiore domanda la casa viene prenotata con mesi di anticipo a un prezzo che avrebbe potuto essere più alto. Nelle settimane deboli resta vuota perché ci sono alternative più economiche.
Secondo la nostra esperienza, il prezzo fisso tutto l'anno è uno dei problemi più frequenti nelle case che ci arrivano da un'altra agenzia o da proprietari che le gestivano da soli. Ne parliamo, per esempio, nel caso di Villa Cartali.
Quali dati muovono il prezzo
| Fattore | Cosa significa in pratica |
|---|---|
| Stagione | I mesi di maggiore domanda consentono prezzi più alti; quelli deboli richiedono aggiustamenti o la ricerca di altri tipi di ospite. |
| Anticipo | Se mancano molte settimane, non serve abbassare. Se la data è vicina ed è ancora libera, il prezzo si rivede. |
| Occupazione della zona | Quando le case simili nei dintorni si riempiono, la tua può salire. |
| Concorrenza | Quanto chiedono case paragonabili per dimensioni, posizione e qualità. |
| Eventi e festività | Date precise con più domanda rispetto alla loro stagione. |
| Durata del soggiorno | Soggiorni minimi diversi a seconda del periodo, e sconti settimanali o mensili. |
| Buchi nel calendario | Una o due notti isolate tra due prenotazioni si vendono meglio con un aggiustamento del prezzo o del soggiorno minimo. |
Come lo facciamo in Canarias Prime Homes
Usiamo strumenti professionali di revenue management, come PriceLabs, supervisionati dal nostro team. Lo strumento calcola una proposta giornaliera a partire dai dati di mercato; noi fissiamo le regole: prezzo minimo concordato con te, soggiorni minimi, sconti e aggiustamenti per date specifiche.
Nei mesi più deboli non ci limitiamo ad abbassare il prezzo. Lavoriamo su altri tipi di ospite, come soggiorni di media durata, smart working o turismo spagnolo, e sulle prenotazioni dirette degli ospiti che ritornano.
Quello che non facciamo è promettere una percentuale di miglioramento. Il risultato dipende dalla casa, dalla zona, dalla stagione e dal punto di partenza. Prima di iniziare ti diamo uno studio gratuito con una stima, e il calcolatore della home page ti permette di simulare scenari con i tuoi numeri.
Errori comuni con i prezzi
- Abbassare troppo presto. Se mancano mesi alla data, una casa libera non è un brutto segnale.
- Non avere un prezzo minimo. Senza una soglia, uno strumento automatico può vendere notti a un prezzo inferiore a quello che ti interessa.
- Dimenticare il soggiorno minimo. Un soggiorno minimo di 5 notti in bassa stagione può lasciare buchi impossibili da vendere.
- Guardare solo l'occupazione. Una casa piena a un prezzo basso può guadagnare meno di un'altra con meno notti vendute meglio. Lo spieghiamo in come calcolare la redditività reale.
- Copiare il vicino. Due case dello stesso complesso possono avere viste, ristrutturazioni e recensioni molto diverse.
Fonti e note
- Il nostro modo di lavorare sui prezzi: prezzi e condizioni e le pagine di ciascuna zona.
- PriceLabs: sito ufficiale.
- Le osservazioni indicate come «secondo la nostra esperienza» derivano dal nostro lavoro con i proprietari; non sono statistiche.