Dynamisk prising betyr at hver natt får sin egen pris ut fra den faktiske etterspørselen: sesong, arrangementer, bestillingsvindu, belegget i området, konkurranse og hull i kalenderen. Det gjøres med verktøy for revenue management som PriceLabs, men noen må følge dem opp: verktøyet foreslår, og forvalteren bestemmer grensene.
Kort fortalt
- En fast pris hele året blir som regel for lav på datoene med størst etterspørsel og for høy i de rolige periodene.
- Prisen endrer seg med etterspørselen, bestillingsvinduet, oppholdets lengde, arrangementer og hull mellom bestillinger.
- Det avtales en minstepris med eieren som prisen aldri går under.
- Målet er best mulig resultat for hele året, ikke å fylle boligen til enhver pris eller ta høy pris og stå tom.
Hvorfor en fast pris ikke fungerer godt
Sør på Gran Canaria varierer etterspørselen mye gjennom året: den europeiske vinteren, påsken, sommerferien til spanjolene på fastlandet, langhelger og arrangementer. Med fast pris skjer to ting samtidig. I ukene med størst etterspørsel blir boligen booket måneder i forveien til en pris som kunne vært høyere. I de rolige ukene står den tom fordi det finnes billigere alternativer.
Vår erfaring er at fast pris hele året er et av de vanligste problemene i boliger som kommer til oss fra en annen forvalter eller fra eiere som har drevet dem selv. Vi forteller om det blant annet i eksempelet med Villa Cartali.
Hvilke data som påvirker prisen
| Faktor | Hva det betyr i praksis |
|---|---|
| Sesong | Månedene med størst etterspørsel gir rom for høyere priser; de rolige krever justeringer eller andre gjestegrupper. |
| Bestillingsvindu | Er det mange uker igjen, er det ingen grunn til å sette ned prisen. Er datoen nær og fortsatt ledig, vurderes prisen på nytt. |
| Belegget i området | Når lignende boliger i nærheten fylles opp, kan prisen på din gå opp. |
| Konkurranse | Hva sammenlignbare boliger tar betalt, ut fra størrelse, beliggenhet og standard. |
| Arrangementer og helligdager | Bestemte datoer med større etterspørsel enn resten av sesongen. |
| Oppholdets lengde | Ulike minimumsopphold avhengig av tiden på året, og rabatter per uke eller måned. |
| Hull i kalenderen | Én eller to enkeltnetter mellom bestillinger selges lettere med en justering av prisen eller minimumsoppholdet. |
Slik gjør vi det hos Canarias Prime Homes
Vi bruker profesjonelle verktøy for revenue management, som PriceLabs, fulgt opp av teamet vårt. Verktøyet beregner et daglig forslag basert på markedsdata; vi setter reglene: minstepris avtalt med deg, minimumsopphold, rabatter og justeringer for bestemte datoer.
I de roligste månedene nøyer vi oss ikke med å sette ned prisen. Vi jobber mot andre gjestegrupper, som mellomlange opphold, fjernarbeid eller spanske turister, og mot direktebestillinger fra gjester som kommer tilbake.
Det vi ikke gjør, er å love en bestemt prosentvis forbedring. Resultatet avhenger av boligen, området, sesongen og utgangspunktet. Før vi starter, får du en gratis analyse med et estimat, og kalkulatoren på forsiden lar deg simulere scenarier med dine egne tall.
Vanlige feil med prisene
- Å sette ned prisen for tidlig. Er det måneder til datoen, er en ledig bolig ikke et dårlig tegn.
- Å ikke ha en minstepris. Uten et gulv kan et automatisk verktøy selge netter under det som lønner seg for deg.
- Å glemme minimumsoppholdet. Et minimumsopphold på 5 netter i lavsesongen kan gi hull som er umulige å selge.
- Å se bare på belegget. En fullbooket bolig til lav pris kan tjene mindre enn en annen med færre, men bedre solgte netter. Vi forklarer det i hvordan du beregner den reelle avkastningen.
- Å kopiere naboen. To boliger i samme anlegg kan ha svært ulik utsikt, standard og omtaler.
Kilder og merknader
- Hvordan vi jobber med prisene: priser og vilkår og sidene for hvert område.
- PriceLabs: offisiell nettside.
- Observasjonene merket «vår erfaring» kommer fra arbeidet vårt med eiere; de er ikke statistikk.