Bij dynamische prijzen krijgt elke nacht een eigen prijs op basis van de werkelijke vraag: seizoen, evenementen, boekingstermijn, bezetting in de omgeving, concurrentie en gaten in de kalender. Dat gebeurt met revenue-managementtools zoals PriceLabs, maar iemand moet ze controleren: de tool doet een voorstel en de beheerder bepaalt de grenzen.
In het kort
- Een vaste prijs voor het hele jaar is meestal te laag op de data met de meeste vraag en te duur in rustige periodes.
- De prijs beweegt mee met de vraag, de boekingstermijn, de verblijfsduur, evenementen en gaten tussen boekingen.
- Met de eigenaar wordt een minimumprijs afgesproken waar we niet onder gaan.
- Het doel is het beste resultaat over het hele jaar, niet volboeken tegen elke prijs en ook niet duur zijn en leeg staan.
Waarom een vaste prijs niet goed werkt
In het zuiden van Gran Canaria verandert de vraag sterk door het jaar heen: de Europese winter, Pasen, de Spaanse zomer, lange weekenden, evenementen. Met een vaste prijs gebeuren er twee dingen tegelijk. In de weken met de meeste vraag wordt de woning maanden van tevoren geboekt tegen een prijs die hoger had kunnen zijn. In de rustige weken blijft ze leeg omdat er goedkopere alternatieven zijn.
In onze ervaring is een vaste prijs voor het hele jaar een van de meest voorkomende problemen bij woningen die bij ons komen van een andere beheerder of van eigenaren die het zelf deden. We beschrijven het bijvoorbeeld bij Villa Cartali.
Welke gegevens de prijs bepalen
| Factor | Wat het in de praktijk betekent |
|---|---|
| Seizoen | In de maanden met de meeste vraag zijn hogere prijzen mogelijk; in rustige maanden moet je bijstellen of andere soorten gasten zoeken. |
| Boekingstermijn | Zijn er nog veel weken te gaan, dan hoef je niet te zakken. Komt de datum dichtbij en is die nog vrij, dan wordt de prijs herzien. |
| Bezetting in de omgeving | Als vergelijkbare woningen in de buurt vollopen, kan de jouwe omhoog. |
| Concurrentie | Wat woningen rekenen die qua grootte, ligging en kwaliteit vergelijkbaar zijn. |
| Evenementen en feestdagen | Bepaalde data met meer vraag dan gebruikelijk in dat seizoen. |
| Verblijfsduur | Verschillende minimumverblijven per periode, en kortingen per week of per maand. |
| Gaten in de kalender | Een of twee losse nachten tussen boekingen verkopen beter met een aanpassing van de prijs of het minimumverblijf. |
Hoe we het bij Canarias Prime Homes doen
We gebruiken professionele revenue-managementtools, zoals PriceLabs, onder toezicht van ons team. De tool berekent elke dag een voorstel op basis van marktgegevens; wij bepalen de regels: de minimumprijs die we met je afspreken, minimumverblijven, kortingen en aanpassingen voor bepaalde data.
In de rustigste maanden laten we het niet bij een lagere prijs. We richten ons dan op andere soorten gasten, zoals middellange verblijven, thuiswerkers of Spaanse toeristen, en op directe boekingen van terugkerende gasten.
Wat we niet doen, is een verbeterpercentage beloven. Het resultaat hangt af van de woning, het gebied, het seizoen en het vertrekpunt. Voordat we beginnen, krijg je een gratis analyse met een schatting, en met de rekentool op de homepage kun je scenario's met je eigen cijfers doorrekenen.
Veelgemaakte fouten met prijzen
- Te vroeg zakken. Als de datum nog maanden weg is, is een vrije woning geen slecht teken.
- Geen minimumprijs hebben. Zonder ondergrens kan een automatische tool nachten verkopen voor minder dan je wilt.
- Het minimumverblijf vergeten. Een minimumverblijf van 5 nachten in het laagseizoen kan gaten opleveren die niet te verkopen zijn.
- Alleen naar de bezetting kijken. Een woning die vol zit tegen een lage prijs, kan minder verdienen dan een andere met minder, maar beter verkochte nachten. Dat leggen we uit in hoe je het echte rendement berekent.
- De buren nadoen. Twee woningen in hetzelfde complex kunnen heel verschillende uitzichten, renovaties en reviews hebben.
Bronnen en toelichting
- Hoe we met prijzen werken: tarieven en voorwaarden en de pagina's per gebied.
- PriceLabs: officiële website.
- De opmerkingen met "in onze ervaring" komen uit ons werk met eigenaren; het zijn geen statistieken.