Comparez ce qu'il vous resterait, pas le pourcentage affiché. Demandez sur quelle base la commission est calculée, ce qu'elle comprend et ce qui est facturé à part, qui encaisse l'argent des réservations, s'il y a une durée d'engagement et au nom de qui sont les annonces. Demandez un exemple chiffré sur une réservation réelle et des références que vous pouvez vérifier. Un gestionnaire sérieux répond à tout cela par écrit et sans détour.
En bref
- Un même pourcentage peut vous coûter nettement plus ou moins selon la base à laquelle il s'applique.
- Les annonces devraient être sur vos comptes : les avis et l'historique vous appartiennent.
- Regardez ce qui n'entre pas dans la commission : ménage, techniciens, serrures, accueil en personne.
- Méfiez-vous de quiconque vous garantit un revenu précis.
Les questions sur l'argent
Quel pourcentage prenez-vous et sur quelle base ?
C'est la question la plus importante et celle que l'on oublie le plus souvent. 20 % sur tout ce que paie le voyageur, ce n'est pas la même chose que 20 % sur ce qui reste après déduction de la commission de la plateforme et du ménage. Avec l'exemple de notre page tarifs (7 nuits à 120 €, 80 € de ménage, 920 € payés par le voyageur), 20 % sur le total donneraient 184,00 € ; sur la base de gestion, 138,01 €. Le même chiffre sur la brochure, 45,99 € d'écart sur une seule réservation.
Qu'est-ce qui est inclus et qu'est-ce qui est facturé à part ?
Demandez la liste complète par écrit. L'usage sur le marché veut que la commission couvre les annonces, les prix, l'assistance aux voyageurs et la coordination, mais chaque société place la limite à un endroit différent. Posez des questions précises sur le ménage et la blanchisserie, les réparations (et si une marge est ajoutée à la facture du technicien), les photos de départ, les serrures ou boîtes à clés, l'accueil en personne et l'existence de frais de mise en place.
Qui encaisse l'argent des réservations ?
Certains gestionnaires encaissent eux-mêmes et vous reversent ensuite ; avec d'autres, c'est vous qui recevez directement les paiements des plateformes. Les deux formules peuvent fonctionner, mais il vaut mieux savoir laquelle s'applique à vous, quand vous êtes payé et comment la gestion est déduite.
Quelles informations me donnez-vous chaque mois ?
Un relevé utile détaille chaque réservation : dates, montant, commission de la plateforme, ménage, gestion et ce qu'il vous reste. Demandez un modèle avant de signer.
Les questions sur le contrat et le contrôle
- Y a-t-il une durée d'engagement ou une pénalité de sortie ? Et que deviennent les réservations déjà confirmées si vous arrêtez.
- Au nom de qui sont les annonces ? Si elles sont sur le compte du gestionnaire et que vous partez, vous pouvez perdre avis, historique et visibilité. Nous en parlons dans Booking ou Airbnb.
- Puis-je utiliser le logement quand je veux ? Avec quel délai de prévenance et comment les dates sont bloquées.
- Puis-je voir les réservations et les paiements en temps réel ? Si les annonces sont sur vos comptes, oui.
- Qui décide du prix minimum ? Vous devriez pouvoir le fixer d'un commun accord.
Les questions sur l'exploitation
- Comment fixez-vous les prix ? S'ils utilisent un outil de revenue management, qui le supervise et selon quelles règles. Plus de détails dans tarification dynamique.
- Qui répond aux voyageurs et à quelles heures ? Les incidents ne préviennent pas, et un voyageur sans eau chaude à dix heures du soir attend une réponse immédiate.
- Qui fait l'enregistrement des voyageurs ? Il est obligatoire de transmettre chaque voyageur au Ministerio del Interior dans les 24 heures au plus tard (Real Decreto 933/2021). Demandez qui s'en charge et qui en répond en cas d'oubli.
- Comment le ménage est-il contrôlé ? Si quelqu'un vérifie le logement après chaque départ ou seulement en cas de plainte.
- À quelle fréquence visitez-vous le logement ? Une inspection régulière repère l'usure avant qu'un voyageur ne la relève dans un avis.
- Comment se passe l'arrivée ? En autonomie avec boîte à clés ou serrure électronique, ou en personne, et qui paie quoi.
Les questions sur la confiance et les papiers
Références et avis vérifiables. Demandez des liens vers des annonces qu'ils gèrent, avec leurs avis publics sur Booking.com ou Airbnb. Une note moyenne invérifiable ne vaut pas grand-chose.
Licence et numéro d'enregistrement. Sans autorisation, le logement ne peut pas être mis en ligne, et toute annonce doit afficher son numéro d'enregistrement (Ley 6/2025, art. 8.6). Demandez quelle partie de la démarche ils vous aident à préparer et laquelle vous revient. Si vous ne l'avez pas encore, commencez par le guide sur la licence de location saisonnière.
Assurance. La Ley 6/2025 n'impose pas d'assurance obligatoire spécifique, mais cela ne veut pas dire que vous n'en avez pas besoin. Demandez quelle assurance le gestionnaire a souscrite pour son activité et vérifiez avec votre assureur que votre contrat couvre la location saisonnière.
Nos réponses, par écrit
Si vous nous comparez à d'autres, voici ce que nous répondons à chaque question. Ce sont nos conditions actuelles ; le détail figure dans tarifs et conditions.
| Question | Pourquoi c'est important | Réponse de Canarias Prime Homes |
|---|---|---|
| Quel pourcentage et sur quelle base ? | Cela change ce qu'il vous reste sur chaque réservation | 20 % sur la base de gestion : ce que paie le voyageur moins la commission de la plateforme et le ménage |
| Y a-t-il des frais de mise en place ? | C'est de l'argent versé avant la première réservation | Non. Les photos professionnelles de départ sont à notre charge |
| Qu'est-ce qui est facturé à part ? | C'est là qu'apparaissent les surprises | Le ménage, normalement payé par le voyageur et sans commission ; les factures des techniciens, sans marge ; les serrures électroniques, normalement non incluses ; l'accueil en personne, avec un coût supplémentaire ; les charges propres au logement |
| Qui encaisse l'argent ? | Cela joue sur votre contrôle et sur la date à laquelle vous êtes payé | Normalement vous, directement depuis Booking.com, Airbnb ou d'autres plateformes |
| Quelles informations vais-je recevoir ? | Sans détail, vous ne pouvez rien vérifier | Entre le 1er et le 5 de chaque mois, le relevé du mois précédent avec réservations, chiffre d'affaires et détail financier, accompagné de notre facture |
| Y a-t-il une durée d'engagement ? | Vous pouvez partir si vous n'êtes pas satisfait | Non. Les réservations confirmées sont honorées et nous convenons avec vous de la transition |
| À qui appartiennent les annonces ? | Les avis et l'historique ont une valeur financière | À vous : nous travaillons sur vos propres comptes, pendant la gestion et après |
| Puis-je utiliser le logement ? | C'est votre bien | Oui, en prévenant à l'avance |
| Comment les prix sont-ils fixés ? | Un prix fixe fait perdre de l'argent ou des réservations | PriceLabs, supervisé par notre équipe, avec un prix minimum convenu avec vous |
| Qui s'occupe des voyageurs ? | Les incidents arrivent à toute heure | Notre équipe, 24 h/24, 7 j/7, avant, pendant et après le séjour |
| Qui fait l'enregistrement des voyageurs ? | C'est une obligation légale pour chaque réservation | Nous, dans le système officiel (SES.Hospedajes) |
| Comment l'état du logement est-il contrôlé ? | L'usure finit dans les avis | Vérification après chaque départ et inspection sur place environ tous les mois ou tous les mois et demi |
| Puis-je vérifier votre travail ? | Des chiffres sans source ne servent à rien | Nous gérons 47 logements. Note moyenne de 8,5/10 sur Booking.com avec plus de 670 avis, moyenne pondérée de 33 annonces (septembre 2026). Des cas détaillés dans résultats des propriétaires |
Les signaux qui devraient vous faire hésiter
- On vous garantit un revenu ou un pourcentage d'amélioration avant même de connaître le logement.
- On ne vous explique pas sur quelle base la commission est calculée, ou la réponse varie selon l'interlocuteur.
- Les annonces sont créées sur leur compte et non sur le vôtre.
- Il n'y a pas de contrat écrit, ou la sortie prévoit des pénalités peu claires.
- Le relevé arrive sans détail par réservation.
D'après notre expérience, les propriétaires qui changent de gestionnaire le font rarement pour le seul pourcentage. Ils évoquent plutôt un manque d'information, des prélèvements dont ils ne comprennent pas l'origine ou l'impossibilité de voir leurs propres réservations. Si vous en êtes là, voyez comment changer de gestionnaire sans perdre de réservations.
Sources et notes
- Conditions de Canarias Prime Homes : tarifs et conditions. Chiffres de l'entreprise à septembre 2026.
- Enregistrement des voyageurs : Real Decreto 933/2021, texte au BOE.
- Ley 6/2025, du 10 décembre, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas : texte au BOE.
- Les observations signalées par « d'après notre expérience » sont issues de notre travail quotidien avec les propriétaires ; ce ne sont pas des statistiques.