Confronta quanto resterebbe a te, non la percentuale pubblicizzata. Chiedi su quale base si calcola la commissione, cosa include e cosa si paga a parte, chi riceve i soldi delle prenotazioni, se c'è un vincolo di durata e a nome di chi restano gli annunci. Chiedi un esempio calcolato su una prenotazione reale e referenze che puoi verificare. Un'agenzia seria risponde a tutto questo per iscritto e senza giri di parole.
In breve
- La stessa percentuale può costarti parecchio di più o di meno a seconda della base su cui si applica.
- Gli annunci dovrebbero stare sui tuoi account: recensioni e storico sono tuoi.
- Fai attenzione a ciò che non rientra nella commissione: pulizie, tecnici, serrature, check-in di persona.
- Diffida di chi ti garantisce ricavi precisi.
Domande sui soldi
Che percentuale applicate e su quale base?
È la domanda più importante e quella che si trascura più spesso. Un 20% su tutto ciò che paga l'ospite non è la stessa cosa di un 20% su quanto resta dopo aver tolto la commissione della piattaforma e le pulizie. Con l'esempio della nostra pagina prezzi (7 notti a 120 €, 80 € di pulizie, 920 € pagati dall'ospite), un 20% sul totale sarebbe 184,00 €; sulla base di gestione, 138,01 €. Stessa cifra sulla brochure, 45,99 € di differenza in una sola prenotazione.
Cosa è incluso e cosa si paga a parte?
Chiedi l'elenco completo per iscritto. Di solito, sul mercato, la commissione copre annunci, prezzi, assistenza agli ospiti e coordinamento, ma ogni agenzia traccia il confine in un punto diverso. Chiedi nello specifico di pulizie e lavanderia, riparazioni (e se aggiungono un ricarico alla fattura del tecnico), foto iniziali, serrature o cassette portachiavi, check-in di persona e se ci sono costi di attivazione.
Chi riceve i soldi delle prenotazioni?
Ci sono agenzie che incassano loro e ti pagano dopo, e altre con cui ricevi tu i pagamenti direttamente dalle piattaforme. Entrambe le formule possono funzionare, ma conviene sapere qual è la tua, quando incassi e come ti viene trattenuta la gestione.
Quali informazioni mi date ogni mese?
Un rendiconto utile riporta il dettaglio di ogni prenotazione: date, importo, commissione della piattaforma, pulizie, gestione e quanto ti resta. Chiedi un modello prima di firmare.
Domande sul contratto e sul controllo
- C'è un vincolo di durata o una penale per l'uscita? E cosa succede alle prenotazioni già confermate se recedi.
- A nome di chi sono gli annunci? Se sono sull'account dell'agenzia e te ne vai, puoi perdere recensioni, storico e posizionamento. Ne parliamo in Booking o Airbnb.
- Posso usare la casa quando voglio? Con quanto anticipo bisogna avvisare e come si bloccano le date.
- Posso vedere prenotazioni e pagamenti in tempo reale? Se gli annunci sono sui tuoi account, sì.
- Chi decide il prezzo minimo? Dovresti poterlo concordare tu.
Domande sull'operatività
- Come fissate i prezzi? Se usano uno strumento di revenue management, chi lo supervisiona e con quali regole. Più dettagli in prezzi dinamici.
- Chi assiste l'ospite e in quali orari? Gli imprevisti non avvisano, e un ospite senza acqua calda alle dieci di sera si aspetta una risposta immediata.
- Chi fa la registrazione degli ospiti? È obbligatorio comunicare ogni ospite al Ministerio del Interior entro un massimo di 24 ore (Real Decreto 933/2021). Chiedi chi se ne occupa e chi risponde se qualcosa va storto.
- Come si controllano le pulizie? Se qualcuno verifica la casa dopo ogni partenza o solo quando ci sono lamentele.
- Ogni quanto visitate la casa? Un'ispezione periodica individua l'usura prima che la noti un ospite in una recensione.
- Come funziona l'arrivo? Autonomo con cassetta portachiavi o serratura elettronica, oppure di persona, e chi paga cosa.
Domande su affidabilità e documenti
Referenze e recensioni verificabili. Chiedi i link ad annunci che gestiscono, con le loro recensioni pubbliche su Booking.com o Airbnb. Un punteggio medio senza modo di verificarlo vale poco.
Licenza e numero di registro. Senza abilitazione la casa non si può pubblicizzare, e ogni annuncio deve mostrare il suo numero di registro (Ley 6/2025, art. 8.6). Chiedi quale parte della pratica ti aiutano a preparare e quale devi fare tu. Se non ce l'hai ancora, inizia dalla guida alla licenza per casa vacanza.
Assicurazione. La Ley 6/2025 non impone un'assicurazione obbligatoria specifica, ma questo non vuol dire che non ti serva. Chiedi quale assicurazione ha l'agenzia per la sua attività e verifica con la tua compagnia che la tua polizza copra l'uso turistico.
Le nostre risposte, per iscritto
Se ci stai confrontando con altri, ecco cosa rispondiamo a ogni domanda. Sono le nostre condizioni attuali; i dettagli sono in prezzi e condizioni.
| Domanda | Perché è importante | Risposta di Canarias Prime Homes |
|---|---|---|
| Che percentuale e su quale base? | Cambia quanto ti resta a ogni prenotazione | 20% sulla base di gestione: ciò che paga l'ospite meno la commissione della piattaforma e le pulizie |
| Ci sono costi di attivazione? | Sono soldi che paghi prima della prima prenotazione | No. Le foto professionali iniziali sono a nostro carico |
| Cosa si paga a parte? | È qui che arrivano le sorprese | Le pulizie, che di solito paga l'ospite e su cui non applichiamo commissione; le fatture dei tecnici, senza ricarichi; le serrature elettroniche, di solito non incluse; il check-in di persona, con costo aggiuntivo; le spese proprie della casa |
| Chi riceve i soldi? | Incide sul tuo controllo e su quando incassi | Di solito tu, direttamente da Booking.com, Airbnb o altre piattaforme |
| Quali informazioni ricevo? | Senza dettagli non puoi verificare nulla | Tra il giorno 1 e il 5 di ogni mese, il rendiconto del mese precedente con prenotazioni, fatturato e dettaglio economico, insieme alla nostra fattura |
| C'è un vincolo di durata? | Ti permette di uscire se non sei soddisfatto | No. Le prenotazioni confermate vengono rispettate e concordiamo con te il passaggio |
| Di chi sono gli annunci? | Recensioni e storico valgono soldi | Tuoi: lavoriamo sui tuoi account, durante la gestione e dopo |
| Posso usare la casa? | È casa tua | Sì, con preavviso |
| Come si fissano i prezzi? | Un prezzo fisso fa perdere soldi o prenotazioni | PriceLabs, supervisionato dal nostro team, con un prezzo minimo concordato con te |
| Chi assiste l'ospite? | Gli imprevisti arrivano a qualsiasi ora | Il nostro team, 24 ore su 24, 7 giorni su 7, prima, durante e dopo il soggiorno |
| Chi fa la registrazione degli ospiti? | È un obbligo di legge a ogni prenotazione | Noi, nel sistema ufficiale (SES.Hospedajes) |
| Come si controlla lo stato della casa? | L'usura finisce nelle recensioni | Controllo dopo ogni partenza e ispezione di persona all'incirca ogni mese o mese e mezzo |
| Posso verificare il vostro lavoro? | Le cifre senza fonte non servono | Gestiamo 47 alloggi. Valutazione media di 8,5/10 su Booking.com con oltre 670 recensioni, media ponderata di 33 annunci (settembre 2026). Casi spiegati in risultati dei proprietari |
Segnali che dovrebbero farti dubitare
- Ti garantiscono un certo guadagno o una percentuale di miglioramento prima di conoscere la casa.
- Non ti spiegano su quale base calcolano la commissione, o la risposta cambia a seconda di chi lo chiedi.
- Gli annunci vengono creati sul loro account e non sul tuo.
- Non c'è un contratto scritto, o l'uscita prevede penali poco chiare.
- Il rendiconto arriva senza il dettaglio per prenotazione.
Secondo la nostra esperienza, i proprietari che cambiano agenzia raramente lo fanno solo per la percentuale. Di solito parlano di mancanza di informazioni, di addebiti di cui non capiscono l'origine o di non poter vedere le proprie prenotazioni. Se sei a questo punto, guarda come cambiare agenzia senza perdere prenotazioni.
Fonti e note
- Condizioni di Canarias Prime Homes: prezzi e condizioni. Dati aziendali a settembre 2026.
- Registrazione degli ospiti: Real Decreto 933/2021, testo nel BOE.
- Ley 6/2025, del 10 dicembre, di ordinamento sostenibile dell'uso turistico delle abitazioni: testo nel BOE.
- Le osservazioni indicate come «secondo la nostra esperienza» derivano dal nostro lavoro quotidiano con i proprietari; non sono statistiche.