Casa vacanza alle Canarie: guida per proprietari (2026)

Per affittare una casa vacanza alle Canarie serve che sia abilitata (dichiarazione responsabile presentata al cabildo, il governo dell'isola, e iscrizione nel Registro General Turístico, il registro turistico regionale), che tu rispetti obblighi come la registrazione degli ospiti e l'indicazione del numero di registro negli annunci, e che organizzi l'operatività: prezzi, ospiti, pulizie e manutenzione. Con la Ley 6/2025, modificata ad agosto 2026, ottenere nuove licenze è diventato molto più difficile e quelle esistenti hanno delle scadenze.

1. La tua casa può diventare una casa vacanza?

Dipende soprattutto da tre cose: cosa prevede la pianificazione urbanistica del tuo comune, l'età e il tipo di abitazione, e il tuo condominio. La Ley 6/2025 ammette l'uso turistico solo dove la pianificazione lo consente espressamente (art. 3.3), richiede un'anzianità minima di 10 anni nelle isole principali (art. 5.1.a) e sospende le nuove abilitazioni nelle zone dichiarate di mercato residenziale sotto pressione (art. 5.1.b).

Lo spieghiamo passo per passo in oggi si può ancora ottenere una licenza per casa vacanza?. Se la tua casa si trova in un edificio in condominio, leggi anche cosa può decidere il tuo condominio.

2. Se hai già la licenza

Le case vacanza abilitate prima della legge possono continuare a funzionare per un periodo transitorio di 5 anni, con la possibilità di chiedere al cabildo un'unica proroga in determinati casi (DT 2ª Ley 6/2025). Se sei sia proprietario sia titolare dell'attività, esiste inoltre la dichiarazione di uso turistico consolidato da presentare al comune (DT 1ª). Sono decisioni con conseguenze a lungo termine: conviene prenderle con il testo ufficiale davanti e, se serve, con un avvocato. Lo riassumiamo in cosa cambia se hai già la licenza.

3. Gli obblighi di tutti i giorni

• Registrazione degli ospiti: comunicare i dati di ogni ospite al Ministerio del Interior (il Ministero dell'Interno spagnolo) immediatamente e al massimo entro 24 ore (art. 6.3 RD 933/2021). Dettagli in registrazione degli ospiti.
• Numero di registro negli annunci: obbligatorio in qualsiasi annuncio della casa (art. 8.6 Ley 6/2025). Airbnb lo richiede ai nuovi annunci alle Canarie da aprile 2025.
• Convivenza: regole della casa chiare e rispetto del regolamento condominiale.
• Imposte: i ricavi sono tassati; come, dipende dalla tua situazione. Chiedi a un consulente fiscale.

4. Quanto può rendere

A giugno 2026, secondo Promotur, il prezzo medio per notte delle case vacanza a Gran Canaria è stato di 116,22 €, a Lanzarote di 165,48 € e a Fuerteventura di 118,26 €. Sono medie di un solo mese e di case molto diverse tra loro: servono a capire il mercato, non a calcolare quanto renderà la tua. Trovi le cifre per isola e comune nell'Osservatorio, e come trasformarle in ricavi in quanto può rendere una casa vacanza a Gran Canaria.

Quello che conta davvero è quanto ti resta: ciò che paga l'ospite meno la commissione della piattaforma, le pulizie, la gestione e le spese fisse. Lo calcoliamo con un esempio in redditività reale, e in affitto turistico o tradizionale puoi confrontarlo con un affitto di lunga durata.

5. Prezzi e canali

Il prezzo di ogni notte dovrebbe muoversi con la domanda: stagione, anticipo di prenotazione, eventi, occupazione della zona e buchi nel calendario. È quello che si chiama prezzi dinamici. Quanto ai canali, di solito si pubblica l'annuncio su Booking.com e Airbnb insieme, con il calendario sincronizzato; le differenze tra i due sono in Booking o Airbnb.

Secondo la nostra esperienza, l'errore più costoso non è scegliere un canale piuttosto che l'altro, ma tenere un prezzo fisso tutto l'anno: è troppo basso nelle date di maggiore domanda e troppo alto in quelle deboli.

6. L'operatività

Ogni prenotazione comporta messaggi, arrivo, pulizie, controllo e, a volte, un guasto. Un check-in autonomo con cassetta portachiavi o serratura elettronica, una pulizia controllata dopo ogni partenza e tecnici di fiducia per l'aria condizionata o l'acqua calda sono ciò che distingue una casa con buone recensioni da una piena di problemi.

7. Da solo o con un'agenzia?

Se vivi vicino e hai tempo, puoi gestirla tu. Se vivi lontano o non vuoi starci dietro, un'agenzia di gestione si occupa di tutto in cambio di una percentuale. Ti aiutiamo a decidere in gestirla da solo o con un'agenzia e in come scegliere un'agenzia di gestione. Se hai già un'agenzia e non sei soddisfatto, guarda come cambiare senza perdere prenotazioni; se vivi lontano, come si gestisce a distanza.

In Canarias Prime Homes applichiamo il 20% sulla base di gestione (ciò che paga l'ospite meno la commissione della piattaforma e le pulizie), senza costi di attivazione e senza vincoli di durata. Trovi tutti i dettagli in prezzi e condizioni.

Informazioni generali aggiornate al 5 ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un avvocato.